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杠杆选择两难
一方面，在市场转冷之际，不少企业选择降低杠杆，以防控风险。
以碧桂园（02007，HK）为例，去年除了加强现金管理，将净负债率从67.3%（2013年）降低至59.7%（2014年），还通过融资工具，将加权平均借贷成本从8.54%（2013年）拉低至8.16%（2014年）。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，高周转模式的关键在于用不断上升的溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越丰。
刘宁认为，市场处于激进状态时，需放大杠杆，若房企判断后市风险大，应降低。在其看来，近期选择降低杠杆的房企，多是认为后市风险加大。
另一方面，房企扩张速度或成长性，与负债水平息息相关。虽然行业处于下行空间，但更为艰难的是融资渠道不畅的中小房企。
招商地产的净负债率一直处于行业低位，2014年才上涨至33.3%（同期保利为74.51%）。2009年，当不少房企仍处于高速扩张期时， 招商地产甚至出现-6.0%的净负债率。不少业内人士认为，除了没有利用其在深圳丰厚的资源，大力深耕深圳市场之外，招商地产与万科拉开差距的另一原因即 2010年前后扩张放慢。
据刘宁介绍，未来一年内有很多并购机会，关键时刻招商地产的杠杆可以适当放大，但需谨慎面对。当去年的经营性现金净流量相比2013年减少约70亿元后，招商地产将今年合约销售金额的增长目标设定在15%以上。
然而，与其同处华南片区的碧桂园，在降低净负债率后，却仅设定为5%以上的增长目标。
黄立冲称，小房企的出事概率虽增大，但这未必是大房企最后一轮扩张机会。
以今年反超万科的绿地为例，助其弯道超车的利剑不是扩大国内市场，而是开拓海外市场。
提高毛利率不能靠涨价
在发布年报的同时，保利地产还公布了百亿元的定向增发计划。该计划称，将募集约100亿元资金，用于“南京保利中央公园”、“珠海保利国际广场”等11个地产项目。
据其财务数据显示，这批项目的销售净利率从7.9%到19.1%不等，投资回报率从9.5%到28.3%不等。《每日经济新闻》记者粗略估算， 保利地产平均销售净利率仅为12.3%，投资回报率为16.2%。然而，自2011年开始，保利地产的净资产收益率从未低于20%。
其中，投资回报率最高的是佛山保利西雅图，土地成本约占总投资的21%。回报率最低的是天津保利罗兰公馆，土地成本约占36%。
从数据中可以看出，土地成本仍占大头，直接影响最终投资回报率及销售净利率。
目前，不同房企间的拿地策略已经产生分化。去年上半年，万科总裁郁亮曾表示，相较于房地产市场而言，土地市场的调整存在滞后性，在地价没有充分调整之前，万科会谨慎拿地，去年仅新增39个地块，地价款约273亿元，仅占其两千多亿元销售金额的一成多。
招商地产则相反，去年进行了大量土地储备，土地投资金额累计为334亿元，占当年销售金额的65%。
在国内住宅市场逼近天花板之际，包括经济学家陈淮在内的多位专家曾向记者表示，房价将结束单边上涨态势。这意味着，一方面，在提高毛利率上，房 企将主要从成本管理上想办法，而不是依靠房价走势，坚持合伙人制度的碧桂园或正出于此种考量；另一方面，房企原有的高周转模式面临更大的风险。
一位业内人士表示，高周转模式本身没有错，未来还是要走“短平快”路线，不过大量举债扩张已不可能。 | 
