随着政府保护合法收入,创造条件让更多民众拥有财产性收入,特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰,再加上城镇居民住房自有率已达90%,70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则,有偿续期是必然的,但续期费用按市场地价较高折扣收费也是必然的。对于非自住房(特别是两套以上住房),由于多享受了公共服务、多占用了社会资源,续期费率自然也该提高。
在原先的《房地产产权证书》中,仅标有土地70年使用期限的起止时间,而无房屋所有权的起止时间,而在新版《不动产权证书》上,明确设置的“使用期限”一项,引起广泛关注,甚至有媒体报道称,设置“使用期限”一栏,意味着“全国业主变房客”。对此,国土部部长姜大明上周日在十二届全国人大三次会议第二次全体会议前回答记者提问时表示,证书有权利类别,包括房屋所有权和土地使用权,“使用期限”是登记土地使用期限,房屋所有权是没有期限的。
按姜部长的说法,则70年仅是业主行使土地使用权的时间,而业主对房屋则拥有无限期所有权。不过,笔者比较迷惑,既然土地所有权是政府的,业主只交了70年使用权费用,那么,使用权到期后,政府完全可行使所有权,将土地无偿收回。相应的,业主也可行使所有权,将地上建筑物拿走。问题是,谁都知道“房随地走”,房屋所有权必然受到土地使用期限的牵扯,这是无法避开的。于是,业主对房屋的所有权还是无法落到实处。
之所以在新版《不动产权证书》上明确设置“使用期限”一项,国土部的解释,是为了更加醒目地标明土地使用期限,提醒业主在使用期限到期前及时去续期,以实现对于房屋的所有权。事实上,这一点在相关法律中已有规定,《城市房地产管理法》第二十二条规定,“土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准”。言下之意,现在所有买的房子到期后,业主有优先续约权,只要业主还要,别人就不能要,业主不要,则别人才可以要。
这一思路,便是2007年《物权法》149条明确规定的,即“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但续期的细则,特别是收费标准则就不明确了。
1987年之前,“土地不准租赁和买卖”的原则已经上升到了谁也不敢碰的意识形态高度,否则便会触犯刑法。但是,外资进来后要盖房子,不能让人家悬在空中,于是就借鉴了我国香港地区的土地批租制度。在我国内地,这一尝试最先是从深圳1987年土地有偿出让开始的,并经过1987年4月《宪法》的修正,规定“土地使用权可以转让”,从而确立了所有权和使用权分离的土地出让模式。
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