观点:不动产登记出错 工作人员应承担赔偿责任

不动产登记法律责任是不动产登记制度中不可忽视的重要一环，登记的准确性与权威性十分重要。我国物权法第21条仅对不动产登记错误的赔偿责任作了原则性规定，具体问题留待不动产登记的专门法律去解决

□王琪

不动产登记法律责任是不动产登记制度中不可忽视的重要一环，登记的准确性与权威性十分重要。我国物权法第21条仅对不动产登记错误的赔偿责任作了原则性规定，具体问题留待不动产登记的专门法律去解决。3月1日，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已正式施行，然而《条例》只对一些原则性的内容作了规定，具体操作仍需要一些详细的制度设计进行规范。

登记错误赔偿责任的性质

关于登记错误赔偿责任的性质，我国法律并未明确，司法适用上也存有分歧，主要存在国家赔偿责任说与民事责任说的争议。两种定位对于责任承担有着诸如归责原则、赔偿范围、诉讼时效期间等实体与程序上的诸多差异。一种观点认为：登记机构是国家机关，登记行为属于具体行政行为的范畴，因此登记机构因登记错误应承担的责任应该是国家赔偿责任。另一种观点认为：不动产登记尽管是国家机关的行政行为，但不动产登记是一种民事权利变动行为，属于私法范畴，因此登记错误的赔偿责任应定位为民事责任。最高人民法院民一庭起草《关于使用物权法若干问题的解释(一)》的讨论过程中，也提供了受理登记错误赔偿的民事诉讼的意见。虽然学界主流的观点更加倾向于将登记错误赔偿责任的性质定位为民事责任，以此解决登记机构与登记申请人等承担共同责任时的责任形态及诉讼程序问题，此观点对登记错误责任的相关制度设计具有一定的借鉴与指导意义。但是征求意见稿未明晰责任性质，而《条例》在第29条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照物权法的规定承担赔偿责任。”这一规定基本上排除了国家赔偿责任，而具体的操作路径仍待进一步研究。

登记错误的情形不周延

登记错误一般是指因某种原因所致登记簿记载事项与登记时不动产的事实权利状况不相符合的情形。其中造成登记错误的因素有很多，如申请人提供错误、虚假的申请材料等，实践中因单一因素或者各因素综合导致的登记错误十分普遍。而征求意见稿仅涉及到不动产登记机构工作人员修改登记事项，串通他人进行虚假登记等情形，《条例》也仅是多了一个“进行虚假登记”的概括性表述，不恰当的限缩错误登记的情形，显然不足。基于充分考虑权利人利益的考量，应该通过明确登记机构的实质审查义务，构建登记机构的无过错赔偿责任。征求意见稿以及《条例》均就不动产登记的审查、查验、现场查看做出了规定，并要求审查申请登记之不动产是否存在权属争议。相较于物权法12条规定的形式审查为主、实质审查为辅的模式，《条例》倾向于实质审查模式，但其在法律责任一章中仅规定不动产登记机构工作人员存在故意或重大过失的赔偿责任，缺少一般规定。对于登记机构工作人员的一般过失不予追责，并不妥当。值得注意的是，相比征求意见稿，《条例》新增第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”对不动产登记人员提出原则性要求，将对保证登记行为的准确性，提升登记质量起到重要作用。