“善观时变、爱拼会赢”的闽商精神在全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森身上体现得淋漓尽致。
从去年的提案中建议自住型商品房应在全国推行到今年呼吁可适时退出;从房产业务在一线城市的“进”到三四线城市的“退”;从全面尝试布局到深耕细分领域;从投资策略的审慎到财务上的激进等，泰禾集团的每一步似乎都让外界“难以琢磨”。
3月4日，泰禾集团掌舵人黄其森面对国内众多媒体徐徐道来，详细阐述了其“善变”的思维逻辑。
房市适度回归市场
去年两会期间，作为全国政协委员，黄其森因提出自住型商品房应在全国推行而备受“关注”。仅隔一年，在今年正在召开的两会期间，他却建议自住型商品房可适时退出，这一“推”一“退”，令外界“愕然”。
而这在黄其森看来却并不相悖。“随着房价的走缓，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱，导致弃购现象大量增加。加之规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题，让自住房原本优势的吸引力大幅下降。”黄其森表示，北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住房问题，目前来看，平抑整体房价的目标达到了预期效果。此外，调控不能僵化，要动态调控、适度调控、适时调控。稳定住宅消费，到了必须考虑自住型商品房退出的时候了。
在提出自住型商品房退出的同时，黄其森并未放弃对城市中低收入群体的住房问题。“我认为应该异地配建保障房，不反对更优质的地块，只要政府能划出地来，专项建设。也不妨在拍卖环节，达到土地价格设限时，竞拍配建保障房的专项资金，政府收集，专款专用，对外公开。”黄其森建议，目前开发商取地模式是达到土地价格高限时，竞拍配建各类保障房或自住型商品房面积。这就造成同一地块含配建房，两者房价、客户、服务需求等均存在天差地别，硬是挤在一起，谁都不太舒服，也容易造成社区品质降低。
由于政府强制性规定保障房用地的比例，在一定程度上造成商品房用地的紧缺。如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，这样众多开发商争取有限的稀缺商品房用地资源，势必推高地价，进而推高项目的市场售价。
因此，黄其森去年就曾建议，放宽对可售商品房预售价格的管制，允许开发商自主定价，并适时解除对高端楼盘的限购，如此既促进商品流通、满足市场需求，又增加政府税收。
有业内人士建议，北京应取消单价5万元以上商品房的限购，给“北上广深”等城市的限购政策松松土。但在黄其森看来，倒不如以总价为标准。像北京这类城市，近年来也建了不少小户型，如五六十平方米的，5万元的单价，折合总价是300余万元，也是有不少需求的。但总价1000万元以上，是个门槛，不是一般普通消费者能承受的;近几年北京每年顶多消化两三千套，无伤大雅。放开此类住宅限购，完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，去行政化，让各个阶层的民众，自由做出对房地产各类产品的决定和选择。
“另外一个重要原因，北京市政府拍卖的土地动辄楼面价都三五万元了，开发商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。”黄其森说。
新常态下把控风险 仍看好房地产行业
房地产与中国经济相脉动，某种意义上已经是中国经济的晴雨表。全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭近日在接受媒体采访时表示：“国民经济进入新常态，房地产市场也进入了新常态。”房地产市场的新常态有两个特点，一是各种指标的绝对值还在增长;二是增长速度有所下降。新是指与过去相比，常态是指相当长的历史时期。
当前中国人口增速放缓、房地产库存增长是不争的事实。数据显示，2014年全国商品房销售额同比降幅近8%，即使在房地产“退热”的当下，泰禾集团却异军突起，被称为业内的“黑马”。
中国房地产行业权威研究机构——中国指数研究院日前发布“2014年中国房地产销售额百亿企业榜”，泰禾集团以230亿元的销售额挺进全国销售30强。2013年泰禾集团的销售额为168亿元，2014年实现了37%的大幅增长。
对此，黄其森给出的答案是不论任何行业，不论任何时间，“产品与服务都是王道”，安身立命首要任务是做好产品，竞争激烈的地产业尤其如此。
泰禾集团一是提前布局，选好发展区域，早在10多年前泰禾集团就挥师北上，开始布局一线城市。如聚焦北京、上海以及福建大本营的发展，一线城市目前怎么看风险都是最小的，相反机会还是大的。二是在聚焦的基础上深耕，如北京目前9个项目，上海已有4个项目，形成区域竞争合力。三是做好产品线，如泰禾院子这类有差异化、个体化的产品，在几个城市都是当地高档住宅销售冠军。四是加大力度关注改善型产品，以新的技术服务客户，如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅，成套化住宅，以舒适度更高的产品来满足消费者更高层次的需要。
习总书记说过，“人民有理由期盼更舒适的居住条件、更优美的环境。”从这个角度，我一向认为，改善是个长期过程，中国的房地产依然大有作为。
“在新常态下，要有信心与应对之策，关键是把产品做好，原来简单地拿地建房的运作模式要发生改变，房地产业将进入‘洗牌’阶段，一些中小企业面临着出局的可能，这恰恰给有实力的企业一个并购的机会。”金融系统出身的黄其森除了灵活运用资金杠杆外，其对于风险的把握更是得心应手，黄其森表示，“如果不是前两年抓住了机遇，充分使用杠杆，泰禾集团就不可能有今年预计50%的规模增长。前两年市场这么好，泰禾没有去三四线城市，也没有去杭州、沈阳等热点城市，而是选择北京、上海，这主要就是从风险把控的角度考虑。”
黄其森对此进一步解释称，泰禾集团之所以没有在前几年市场向好的形势下进入到北京、上海和福建以外的地区，就是因为其考虑到，如果去到一些经济欠发达的城市，泰禾集团可能就必须同地方政府进行一些勾兑，很容易产生其他的政策风险。
“比如一些房企在三四线城市拿下几千亩甚至是上万亩土地，但是这种模式其实是不可持续的，首先这些城市的人口是净流出的，没有如此大的去化空间，另外这些地方的审批权限就是100亩左右，拿到上千亩土地一定是违规或者打擦边球的。”黄其森说，“前几年政府是追求GDP，而去年开始的土地审计和反腐，其实也验证了这种模式的不可持续性。所以，泰禾宁愿去到北京、上海一线城市举牌。”
泰禾的担忧不无道理，近些年各地“鬼城”“空城”频现，甚至部分项目出现因资金断裂而“烂尾”的现象。黄其森表示：“出现这种状况可能与各地政府基于旧有的经济发展思维有关，一些地方GDP增长定得过高，甚至提出超香港、超经济发达国家等的口号，现在回头来看，都不是很完善。但是不是就‘因噎废食’，就中国的城市化发展来说，水准还是比较低的。下一步要摒弃单纯追求GDP的发展模式，现在为什么看好房地产行业?正是因为有大量的城市化进程需要推动，政府可以制定规划，但更多的需要靠市场来解决。”
再不能头疼医头 脚疼医脚
3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，有市场传言，房地产行业将出现“滑坡”甚至“崩盘”。对此，黄其森认为，开发企业欢迎不动产登记制度，房产不动产登记制度利国利民、功在千秋。首先，不动产登记政策，不会影响房地产长久以来所扮演的国民经济重要产业的角色。
其次，不动产登记政策，也绝对不会导致中国房地产滑坡，或者更加耸人听闻的“崩盘”。一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但“抛售”不代表“甩卖”，更不意味着能左右市场大盘的走势。真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。目前政策的主基调是“稳字当头”，按照李克强总理的话说，叫“稳定住宅消费”。
当然，不动产登记的实施，是大大有利于未来房地产税等深化改革的举措，也有利于反腐，以及未来公民个人档案的建立。
另外，重要的是，只有摸清家底，才有助政府出台科学的房地产政策，有的放矢，不搞拍脑袋，不搞一阵风，再不能搞头疼医头、脚疼医脚了。
力推“中国风”环保建筑
对于近年来出现的千城一面的建筑形态，黄其森呼吁推动地产“中国风”，莫让“乡愁”变异成“洋味”，要做记得住乡愁的中国情怀的建筑。两会期间，黄其森建议设立“中华建筑文化奖”，鼓励新中式建筑文化的传承与创新。目前，在中国建筑行业，国家级的奖项不少，如鲁班奖、詹天佑奖、梁思成奖、华夏建设科学技术奖、绿色建筑创新奖，但基本上是针对工程质量、建筑设计的奖项，针对传承和创新中国建筑文化的奖项还没有。
设立“中华建筑文化奖”国家级奖项，可专门用于奖励具有中国特色、承载了中华文明、符合国人审美情趣的建筑，以此来鼓励城市管理者、开发机构传承和创新中华建筑。此举也可以呼应习近平总书记“不要搞奇奇怪怪建筑”的观点。
关于环保，泰禾早已经从自身做起。从泰禾集团开发的项目来看，高端住宅体量较大，特别是其“院子系类”产品，所以一直以来都在推广“低碳，绿色，环保”的人文建筑理念，对环保问题的始终高度关注。
“精装修房，更加环保。”黄其森认为，根据权威机构的测算，每100平方米精装房比毛坯房可以减少2吨的建筑垃圾。精装房的低碳环保，已被广泛认同，它将是大势所趋。泰禾集团今后将身体力行，全力为业主打造精装家园。泰禾在上海的红桥项目，成套化率已经达五成以上，放在全国也是不错的成绩。
运用新科技，驱散雾霾。比如泰禾北京的拾景园项目、泰禾一号街区项目，采用了新风恒氧系统，让房子会呼吸，减少向大自然的碳排放。
泰禾集团已经连续数年组织“万人低碳行动，共建生态家园”的活动，覆盖全国近30个项目，投入过千万元，取得良好效果。其他包括“绿色”社区活动计划，开展垃圾分类和减少垃圾排放、万人大型户外大型踏青季活动等，为环保尽一分力量。
顺应大势
作为福建本土企业，福建自贸区一直是泰禾集团关注的重点。“这一次要抓住与台湾一衣带水的机遇，发挥区位优势，跟上海、广东等地采取一些区别化。”黄其森表示，“众所周知，改革开放初期，广东、深圳、珠海等地抓住了与港澳同邻的机会，取得了很好的发展，反而与台湾相邻的福建，更多的台商到上海、昆山等地投资，由此错过了良好的发展时机。我们觉得这一次自贸区又给了福建一次新的机会与机遇，只有进行差异化的布局，抓住两岸互动交流的机遇，才能有更好的发展。”
除了福建自贸区，京津冀地区也是泰禾集团深耕的区域。但黄其森关注更多的则是北京的“大城市病”。京津冀一体化对于治理北京“大城市病”来说，是好思路、好出路，但总体目标也要分步走。北京、上海这样的大城市，几乎垄断了所有的优势资源。资源过分集中于一座城市，交通拥堵、环境污染自然就会加剧。黄其森的建议是产业与配套先行，类似央企等大机构率先转移，人口就会顺理成章地疏散。疏解北京的“非首都核心功能”，即是做减法。应当认识到，疏解这些“非首都核心功能”并非易事。政府应当在税收政策上给予一定的支持，同时对外迁企事业单位人员也应该给予安置政策，解除他们的后顾之忧，给他们看得见的发展前景，京津冀协同发展要靠人的能动性。
习近平总书记提出京津冀一体化“三个明确”：目标、思路、方法要明确。从这个角度看，大视野才有大出路。
首先，京津冀迫切需要进行自上而下的系统化设计，督促三地政府打破行政壁垒，在行政领导管控上统一起来，否则一定是屁股指挥脑袋，想法各异，动作不一。
我建议，在京津冀一体化的建设中，适时逐步“官同仕、车同轨、车同牌、学同上、试同考、税并轨”，诸如此类;还要将政府机构撤并优化重组，适应一体化的新格局。此外，对天津与河北而言，仅是“被分流”的一体化、仅仅是接受“首都非核心功能”的一体化也容易失去积极性。一体化就是让三地乃至更多的区域享受到北京辐射带来的机会与利益，做大做强“环渤海特大城市群”。如果政策大体一致，又有发展平台，生活成本又低，北京的压力自然将会减轻，共赢才是方向。对此，北京也要克服本位主义与老大优先的传统思维。
给大城市减负，给中心区减负，加强初期环保规划，打造真正的卫星城市，比如让市民相对就近上下班，“大城市病”一定会减轻几分，蓝天也许就会更多。从这个意义上，京津冀一体化就很有必要，很有其迫切性。
面对京津冀一体化、新型城镇化的持续推进，黄其森持续关注居住证制度。2014年两会期间，黄其森就曾呼吁在全国全面推行居住证制度，全面降低居住证的准入门槛，为城镇化开道。
2014年12月4日，国务院公布了《居住证管理办法(征求意见稿)》，向全社会公开征求意见，这应是重大进展。
“居住证制度在社会已经讨论很多年，5年前国务院首次提出将在全国逐步实行居住证制度。但直到去年年底，才出台征求意见稿，这样的速度实在有点慢。”黄其森疾呼，“如果意见稿出来后，拖个三五年再实施，不知又要影响到多少人的命运。城镇化，成为城市的主人，而不是‘暂住’在自己的国家，这是很多人的中国梦。所以，我希望尽快实施，三五年太久，最好今年，尽速实行。”
居住证制度要快，还要好，实现同城同权。黄其森提出，公布的征求意见稿中，有些内容比较笼统，比较模糊。虽然明确持居住证的人，能享受免费义务教育、平等，享有劳动就业权利、依法参加社会保险等权利，但随迁子女能否参加中高考、能否享受住房保障和养老服务等方面的权利，只提了“应当积极创造条件”，这就有可能会出现新的不确定性。 | 
