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新常态下把控风险 仍看好房地产行业
房地产与中国经济相脉动，某种意义上已经是中国经济的晴雨表。全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭近日在接受媒体采访时表示：“国民经济进入新常态，房地产市场也进入了新常态。”房地产市场的新常态有两个特点，一是各种指标的绝对值还在增长;二是增长速度有所下降。新是指与过去相比，常态是指相当长的历史时期。
当前中国人口增速放缓、房地产库存增长是不争的事实。数据显示，2014年全国商品房销售额同比降幅近8%，即使在房地产“退热”的当下，泰禾集团却异军突起，被称为业内的“黑马”。
中国房地产行业权威研究机构——中国指数研究院日前发布“2014年中国房地产销售额百亿企业榜”，泰禾集团以230亿元的销售额挺进全国销售30强。2013年泰禾集团的销售额为168亿元，2014年实现了37%的大幅增长。
对此，黄其森给出的答案是不论任何行业，不论任何时间，“产品与服务都是王道”，安身立命首要任务是做好产品，竞争激烈的地产业尤其如此。
泰禾集团一是提前布局，选好发展区域，早在10多年前泰禾集团就挥师北上，开始布局一线城市。如聚焦北京、上海以及福建大本营的发展，一线城市目前怎么看风险都是最小的，相反机会还是大的。二是在聚焦的基础上深耕，如北京目前9个项目，上海已有4个项目，形成区域竞争合力。三是做好产品线，如泰禾院子这类有差异化、个体化的产品，在几个城市都是当地高档住宅销售冠军。四是加大力度关注改善型产品，以新的技术服务客户，如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅，成套化住宅，以舒适度更高的产品来满足消费者更高层次的需要。
习总书记说过，“人民有理由期盼更舒适的居住条件、更优美的环境。”从这个角度，我一向认为，改善是个长期过程，中国的房地产依然大有作为。
“在新常态下，要有信心与应对之策，关键是把产品做好，原来简单地拿地建房的运作模式要发生改变，房地产业将进入‘洗牌’阶段，一些中小企业面临着出局的可能，这恰恰给有实力的企业一个并购的机会。”金融系统出身的黄其森除了灵活运用资金杠杆外，其对于风险的把握更是得心应手，黄其森表示，“如果不是前两年抓住了机遇，充分使用杠杆，泰禾集团就不可能有今年预计50%的规模增长。前两年市场这么好，泰禾没有去三四线城市，也没有去杭州、沈阳等热点城市，而是选择北京、上海，这主要就是从风险把控的角度考虑。”
黄其森对此进一步解释称，泰禾集团之所以没有在前几年市场向好的形势下进入到北京、上海和福建以外的地区，就是因为其考虑到，如果去到一些经济欠发达的城市，泰禾集团可能就必须同地方政府进行一些勾兑，很容易产生其他的政策风险。
“比如一些房企在三四线城市拿下几千亩甚至是上万亩土地，但是这种模式其实是不可持续的，首先这些城市的人口是净流出的，没有如此大的去化空间，另外这些地方的审批权限就是100亩左右，拿到上千亩土地一定是违规或者打擦边球的。”黄其森说，“前几年政府是追求GDP，而去年开始的土地审计和反腐，其实也验证了这种模式的不可持续性。所以，泰禾宁愿去到北京、上海一线城市举牌。”
泰禾的担忧不无道理，近些年各地“鬼城”“空城”频现，甚至部分项目出现因资金断裂而“烂尾”的现象。黄其森表示：“出现这种状况可能与各地政府基于旧有的经济发展思维有关，一些地方GDP增长定得过高，甚至提出超香港、超经济发达国家等的口号，现在回头来看，都不是很完善。但是不是就‘因噎废食’，就中国的城市化发展来说，水准还是比较低的。下一步要摒弃单纯追求GDP的发展模式，现在为什么看好房地产行业?正是因为有大量的城市化进程需要推动，政府可以制定规划，但更多的需要靠市场来解决。”
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