|
业绩“滑铁卢” 负债高企
2015年2月初，合生被曝出以公司业绩整体下滑为由裁减人员，比例高达20%。对此，合生相关人士在接受采访时对记者表示，裁员是为了实施“事业合伙人制”。她表示，过去房地产企业的销售人员是与销售业绩挂钩的，薪酬和年终奖都根据业绩调整，但合生创展现在把企业业绩与财务人员、甚至法务人员等全员绑定，业绩好则全员分红，只是分红比例不同。
“合生此次裁员很大原因仍是业绩下滑，资金链紧绷，必须减少人员开支。”据知情人士透露，裁员的确是事实，而且比例或已超过报道的20%。
合生2014年业绩突遭“滑铁卢”的确可能是合生裁员的根本原因。1月，合生发布2014年全年业绩预告显示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 个月，合生合约销售金额约为53.52亿元，较2013年全年112.67亿元同比下降52.5%，销售面积42.1万平方米。值得注意的是，平均售价也有所下调，合生表示，本集团2014年合约销售平均售价为每平方米12702元，较2013年每平方米17205元同比下降26.2%。
这是合生近5年来最差业绩，也意味着合生连续5年未能达到销售150亿元目标。此前2010年至2012年，合生分别完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。
那么，是否是合生的目标过高？事实上，2004年的合生便成为中国首个年销售破百亿，是王石眼中“中国房地产航空母舰”的房企。招商证券研报也曾推算，合生年可售资源高达450亿至500亿元。
“超级大盘”变超级“拖累”
“去化率低是合生近年来一直的症结所在。”业内人士表示，受超级大盘战略的拖累，合生已错过转型最佳时期，其高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场，而多年积累的高存货也拖累着合生的去库存计划。
数据显示，合生创展2014年新推货量约180亿，加之既有的约250亿存货，总可售货量约430亿左右。全年销售52.53亿计算，合生创展年去化率仅为12.21%。更现实的是，合生2014年中报显示，存货高达788.91亿港元，较2013年底765.34亿再度上涨，若按照2014年去化来看，去化期将高达11年。
“超级大盘”的策略失当，布局与产品定位的局限性，也不能忽视。合生创展在一线城市坚持高端定位，频频开发超级大盘或者顶级豪宅项目。有业内人士称，现阶段合生最大的包袱便是京津新城的“超级大盘”。这个合生寄予带来飞跃的超2万亩土地的项目，却成了最大的拖累。
此外，合生的负债不断高企。中期报告显示，截至2014年6月底，合生总负债891.52亿港元，较2013年800.26亿港币，上升近百亿。其中短期负债513.8亿港币，较2013年底418.5亿港币上升超20%。仅2015年需还债154.8亿港币，占短期负债30%。
同时，管理层的动荡导致合生创展方向不明。自2008年以来，合生创展先后出现谢世东、陈长缨、薛虎、张懿等总裁的离职更换，另有董事局副主席赵海等其他高管不断离开，致使管理层无强人。
上述业内人士称，虽然合生有改变现状的意愿，但多年的低周转已经带来实质性的伤害。尽管合生还会通过再发债、加快推盘、减持套现等加快回笼资金，但面对巨额的到期债务，显得有些杯水车薪。加上销售执行差，融资成本普遍增加，其未来再融资的压力也不断加大，利润水平也将受到较大影响，财务安全值得警惕。 | 
