今年以来，住宅市场持续惨淡，频频出现量价齐跌。这让部分投资资本转移到商业地产领域。可以看到，商业地产呈现红火景象，多位业内专家认为商业地产迎来发展黄金期。似乎，商业地产摇身变成投资的重头戏。
市场热捧之下，商业地产的开发者们依旧无法忽视市场内部的快速洗牌，和外来的入侵者，新的商业生态系统正在慢慢摸索中。
日前，深国投置业集团宁波印象城推广部副经理胡赛妤接受新华网记者采访，讲述印象城在宁波的落地之路，分析电商进驻商业模式参与竞争的环境下，商业地产的创新思路和营销模式。
落地甬城探市场潜力 商业地产投资热度渐升温
2012年10月18日，深国投商用置业（集团）有限公司旗下的印象城进入宁波鄞州BEST广场，配备购物商店、大型超市、影院、KTV、电玩、餐饮等休闲娱乐设施。这个以潮流、时尚为代表的商业综合体品牌过去几年“横扫”苏州、杭州等城市。
而宁波作为一座特殊的二线城市，宁波市场良好的商业氛围和巨大消费潜力吸引深国投来此入驻。“宁波的消费能力有很大的潜力可以挖掘，它的消费者的消费能力和消费水平都是非常高的。”胡赛妤说道。
从今年的房地产市场形势可以看到，住宅市场略显疲态，相对来说，商业地产“气色俱佳”。宁波市场亦是如此，不管是商业地产项目的活跃，还是从土地市场的表现都在验证这个市场新形势。
可以看到，今日，万象城的“尘埃落定”让人憧憬江北湾头的商业新中心。而近期，中青文化广场、海港城、银泰汇等都是动作频频。
值得关注的是，在第十六届浙洽会鄞州区投资环境推介会暨重大项目签约仪式上，当场签约的15个项目中，包括了落户下应街道的深国投商业综合体项目。
宁波之外，深国投置业印象城系产品亦是非常青睐长三角区的消费潜力。可以看到，在长三角地区，现有的印象城共有5家，在宁波、苏州、常熟各一家，其中杭州有两家。
推广升级3.0 看消费行为中的生活美学
从营销推广角度，胡赛妤认为，目前的商业地产推广已经升级至3.0版本。“商业地产的推广由最初“买多少，减多少”的1.0版本，到后来的落地活动、选秀、大型走秀、现场比赛，发展到现在更具体验感的展览、主题展等最新营销思路的3.0版本。如：Snoopy展、哆啦A梦、小黄人展。”
在她看来，从商业地产经营者来说，主题展用展览形式不光是带动消费，对消费者而言，在购物过程中恰恰是，一种品位的提升。“从前期的实践结果来说是一种非常有效的方式。消费者可以开阔他的眼界，而并不是说买完东西仅仅是一个购物的过程，而是说提高自己的生活水平、生活质量的一个过程。”
例如，近期宁波印象城，在商业广场推广升级中引入体验式消费的营销思维。小黄人活动中运用微信、微博、论坛等线上平台将活动消息扩散，将线上粉丝引到线下实体店，并进行现场互动，让消费者在消费的同时体验分享。
“很多东西它还是会有商业地产存在的一个非常重大的商圈的意义在，城市发展的意义在，满足消费者一些文化活动的意义在，更有满足消费者消费行为的意义在。”
从生活美学层面看，通过印象城等购物中心研究消费者的消费行为、消费心理，继而进一步寻找方法让他们提高消费水平。
业态梯度 深国投的全方位产品系
作为商业地产的专业开发者，深国投置业目前旗下有三大产品系，印象城系、深国投广场系和新一城系。
胡赛妤介绍，印象城追求时尚购物新体验，而深国投广场和新一城与印象城在具体的业态上面差别不大，主要的不同体现在其辐射范围和选址。
“深国投广场，以综合体写字楼再加购物中心甚至还会有住宅这一系列的一个大的体量的。所以，它的辐射范围也会更大。”目前主要是在一二线城市布局。
据了解新一城在业态的品牌选择上，则更趋向于社区型的购物中心。而对于新一城系列的定位恰恰切合了市场的新热点。
此前，万科集团招商与市场部总经理穆宏指出，社区商业中心将是未来商业地产的重要方向，即使住宅市场遇冷，商业地产仍可弥补楼市冷淡期的盈利不足。
社区型商业中心追求一站式服务以及15分钟的便民生活服务圈。其实，在宁波，目前也新生一批包括宁波海港城在内的定位社区型商业地产的项目。
“狮羊论”？ 新经济模式孵化新商业生态系统
作为近期的热门人物，中国内地的新首富，马云曾对电商与传统商业之前提出一个“狮羊论”，他认为以电子商务为代表的新经济模式已经成长为狮子，将‘吃掉’传统商业生态系统。
此后，商业巨头万达集团王建林与马云之间经历着立下“一亿美元的对赌”到“握手言和”。阿里巴巴、小米等电商进驻到商业模式里面来，不断刷新的销售额验证着“狮羊论”，传统商业模式是否真的已沦为待宰的“羔羊”？
胡赛妤认为，市场已经证明电商与商业地产之间并非是排斥，而应该是相吸的关系。商业地产面临这些新的挑战者，正在刷新这个行业的生态系统，作出转变以及新的尝试。“包括之前万达与百度等网站在电商平台方面的实践，这是最直接的改变。面对消费者的消费行为改变，O2O在商业地产中便显得尤为突出和重要。”
而除了网络冲击外，商业地产本身也存在着同质化的现象。
当下由于商业地产热潮兴起，各类商业业态同质化现象明显，多数城市综合体面临突破创新、转型升级的瓶颈。面对这种举步维艰、内忧外患的局面，如何走出去，走得更好是当前商业地产需要考虑的问题。
| 
