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房地产市场分化将加剧
近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。
该如何看待这种分化？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”
顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”
顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段：第一阶段，从1998年到2003年是起步阶段，第二阶段，从2003年到2008年是发展阶段，那时候缺房，需要大量盖房子，供不应求，房价大幅上涨，加上货币政策的原因。第三阶段，从2008年开始，供应量逐步增加的同时，房价往上走。“在这当中，由于采取了宽松的货币政策，M2大量增加，导致了大量的资金流入房地产市场，房价大幅上涨。那时候，尽管需求量很大，但是供应量更大，因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来？主要靠卖地，靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多，已经蕴藏了很大的问题，原有的政策对房地产的影响，在三四线城市已经显现出来，导致了不同城市的分化。
朱中一提出，解决办法有两个：一是各地要减少房地产开发的盲目性，希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划，引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任，如果这个工作做好了，地方可能会逐步消化。
朱中一表示，2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。
房地产回温需金融政策支持
展望2015年及今后一段时间，刘世锦指出，从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域性的特征。房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落，现在还吃不准。从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是什么形态，还需要关注。高投资、高增长触底时间，估计还有一、两年的时间，最多不超过三年。
顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的时候。
“如果说旧常态最主要的任务是压房价，增加住房供应，遏制投资投机需求。那么，到了新常态，如果继续沿用这样的方法显然错了，旧常态时候买的船票上不了新常态的船了。我们现在的主要任务是稳定住房消费。”
从住房消费来看，2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%，如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑，保持2014年的状态，甚至有所回升，是否意味着住房消费就基本稳定下来了，就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑，整个市场平稳下来了，这是属于市场靴子落地的过程。
从统计数字显示和市场表现来看，在央行9.30新政出台后，经过前一段各地的松绑和央行、国务院的松绑，房地产市场已经发生了明显的变化，特别是一线城市和重点二线城市，房地产市场开始走稳，或者说下滑的势头开始抑制。房价的环比下降幅度也在减缓，投资增长的下滑速度也在减缓，所以有理由认为，房地产市场正在软着陆的过程中，也可能在今年年底能够软着陆。
顾云昌指出，对房地产市场的判断要看两个坐标：第一个是时间坐标，第二个是城市坐标。根据这两个坐标分析，基本是看稳2015。
看稳中有两种判断，一种判断认为，根据这一轮市场变化，2015年年中，特别是到了三季度整个房地产市场会止跌回稳，也可能在2016年将是一个好的年份。依据是2014年开发商拿地数量减少14%，新开工面积下降14%，这两个下降意味着2015年下半年以后的供应量不会像过去那么高。“少拿地少开工了，但需求经过这一段预期改变而上升，会造成市场供求关系的相对平稳。2015年下半年，特别是三季度以后好转的可能性很大，2016年会比较稳定。”
第二种判断认为，现在的库存很大，待售面积已经达到16亿平方米，特别是那些中小城市，前几年拼命拿地，没有规划的中小城市库存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化库存的一年，这些城市房地产要想起来不太容易。
“综合起来，我认为在大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳，等待住房市场稳定下来了，靴子就落地了。其实金融和房地产的关系非常密切，2013年中国的房地产销售额同比增长26%，个人住房抵押贷款增加了33%，去年个人住房抵押贷款负增长，房地产销售额下降了6%、7%。我认为，金融决定市场的冷热，所以金融政策对房地产的作用太大了，如果我们的货币政策相对宽松些，真正把首套房利率进一步降下来，房地产回升回暖，对稳定住房消费更有用。所以我更大的希望是寄托在货币政策，金融环境的变化上。”
朱中一认为，2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策，所以会有所倾斜。
从销售情况来看，一、二线城市可能会企稳，三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化？企业的资金越来越紧张怎么办？今年三、四线城市，尤其是中小企业，优胜劣汰的步伐会加快。此外，一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的，比如住宅市场上的新业态，旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行，市场需求还是有的。一些企业需要调整布局，企业的结构调整中，有一些业态也在调整，产品也在调整，去年比较强调的是刚需，现在改善性需求的比例会比较大，因此，房地产企业还有文章可以做，甚至还可有较大的文章可做。
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