房地产行业或迎来直融时代 15年或将开启试点

近日有消息称，暂停近7年的房地产信托投资基金(REITs)有望在今年上半年开启试点，房地产行业将迎来直接融资时代。

据权威人士透露，现阶段中央层面已对重启房地产REITs达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。据了解，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其与我国信托纯粹属于私募性质不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。RE－ITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。上述人士表示，随着房地产市场的下滑，银行在房地产方面的资金风险有所显现。虽然银行一再调整涉房资金的结构，但从现在来看，房地产相关资金占比仍高达50%左右，因此，一旦出现风险，银行的连锁反应不堪设想。因此，决策层面也认为应启动直接融资，减少间接融资，利用市场证券化分摊不可控风险。

事实上，在过去一年里决策层面对REITs的态度明显转向。去年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。近日，住建部发布了 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

中国房地产协会副会长朱中一指出，现阶段我国房地产融资过分依赖外部融资平台，“由于融资渠道狭窄，以及基金募集的法律限制，房地产私募基金依托外部渠道，如商业银行的私人理财部、理财机构和信托公司等平台完成募资成为一种较为理性的途径。但是，这些平台自身的局限性，限制了房地产私募基金做大规模的可能。”

也有观点指出，目前推进REITs所面临的问题不再是政策“拦路虎”，而是试点项目的确定。“REITs试点对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点。因此，其将处于比较尴尬的阶段。”