学会16招房价下跌买房也不亏 容积率比得房率重要

house.fjsen.com        2015-01-28 10:22:10       来源:中金在线网 责任编辑:王海云        我来说两句

买房是件大事,那么买房要注意些什么?笔者认为购房者购房时能掌握下面16条黄金原则,不仅能够买到合适的房子,不留下遗憾,而且肯定稳赚不亏。

一、锁定购房目标

购房者要根据自己工作、生活、社交等区域,来确定自己所购房子的位置;根据自己的经济承受能力(但要注意同一类房型面积有大小,还有层次朝向的关系)要有购房的预算总价;选择合适的付款方式;究竟是买现房还是期房;对房型有何特别的要求,譬如厅要多大应心中有数。

二、掌握“T+1”原则

从区域经济角度、住宅经济方面综合考察。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念:即:“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。”

三、买开发商的头脑

颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。

四、买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产有明显区域性特点,跨地区开发会增加成本,稀释利润,而房产开发是一个资源整合过程,所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险.

五、购买1999年2月以后造的楼盘

许多城市在1999年2月以前,多层住宅并不强调要打桩,楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后,一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩,以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm),设计也要请监理等技术措施。

六、层高不宜超过3米房

过去住宅层高一般为2.8米,应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上,这是欠妥的。层高应与面积相适应,如果客厅的面积才30多平方米,而层高却3.2米,三维空间比例就失调了,如果客厅100平方米以上,那3.2米层高才会有意义。

七、小的不一定是美丽的

每个房间非常局促,使用功能便大打折扣。

八、购买小房型作投资须谨慎

现阶段小房型火爆一时,大家都认为小房型总价低适合于出租,其实,小房型总价低,但由于面积很小,单价却高的惊人;而且,假如购买小房型的人都用于出租,那么这一区域房屋出租市场就供大于求,租金走低就成必然。

九、购买错层房型最好以东西向错

有些楼盘采取东西南北错的方式,有房型复杂、抗震性差的弊端,其实错位应以东西向错为宜,因为南北错层会影响采光通风。

十、容积率比得房率更有意义

现在购房都非常计较得房率,其实目前设计房型得房率相差无几,得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质,所以购房时,询问占地面积多少,能造多少平方米房子意义非同寻常,选择容积率低于小区比较好。

十一、选择区域考虑景观系数

在香港,山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘,往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑,“景观系数”是房价构成的重要组成部分。

十二、解读“排骨面指数”

所谓“排骨面指数”,即一个楼盘每平方米的平均售价,是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。以数学公式表示:每平方米=P(一碗排骨面的价格)×1000.

十三、6比1购房原则

按国际惯例,通常将总房价与一个家庭的年收入的比例控制在6比1。而我国目前普遍水平为10至20比1.

十四、不选择炒作过度的楼盘

前几年由于炒作,购房者排队所购的房,到今天往往是问题最多的楼盘。

十五、购买十万平方米左右的楼盘

小区规模偏小,不可能有品质较高的会所,规模偏大的小区又会居住噪杂,也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

十六、楼盘与大型绿地作伴

由于商品房沿大型绿地开发,景观较好,这样可以在确保一定容积率基础上,也不会让购房者感到绿化太少,既降低商品房开发成本,购房者又能有效地控制总价。

 
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