在日前举办的2015中国（深圳）地产创新峰会上，经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿指出，中国已经进入市场经济，一线城市人口在不断地增加，一些三四线城市的新城区变成鬼城，成为中国现在面临的最大现实。因此，对于房地产市场而言，一线城市房价上涨是有道理的，而三四线城市则出现了危机。
市场经济流动性助推一线城市房价
“中国已经进入市场经济，市场经济有一个特点就是流动性，人流、物流、资金流，项目流全部是流动的。从中国的人口结构分布就可以看出来，一线城市人口在不断地增加，人往一线城市流动，资金、企业也往一线城市流动，就会造成一些三四线城市变成鬼城。”肖耿表示，一线城市的繁荣和鬼城的出现二者必须是同时发生，不可分割的。
据记者了解，肖耿于2012年曾与国家发改委一起对广东佛山做了一个历时一年多的深入研究。研究结果显示，中国目前有16个城市已经是高收入城市，这16个城市已经跨越了中等收入陷阱，进入到世界银行定义的高收入经济体范围内，即人均收入超过了1.6万美元。肖耿表示，在2012年，按照GDP所能购买的平方米数，即如果要购买100平米的住宅，要花本地GDP的多少倍来计算，这16个城市最贵的是北京。北京买100平米的住房在2011年平均要花17.7年北京的人均GDP；第二是深圳，深圳要花17.1年；其次是上海，要花15.8年。从全国来看，平均要花14年，而佛山只需要9年。
“人均GDP是一个非常重要的指标，它代表的是一个城市的劳动生产率。每一个人能够创造多少价值，这就是城市的竞争力。” 肖耿表示，若以香港九龙作为相对参照，佛山的GDP已经达到了香港的40%，房价只是香港的11%；深圳人均GDP已经占到了香港的54%，但他的房价只是香港的26%。这些数据让人们对这些一线城市树立了信心，“我们不能只看到危机，只看到剩余产能，只看到地方债，只看到鬼城，我们要看到对中国的将来最重要的就是这16个高收入城市。这16个城市为什么重要？它们的人口只有中国的12.3%，它们的GDP是中国的31%。未来，人才、资金、项目、企业都会流向这些城市。”
部分三四线城市房地产市场产能过剩
“很多的三四线城市土地便宜、贷款便宜，它们把上海的设计师请去，设计世界上一流的房地产。可没人去住，谁要去边远的地区？交通不方便的地区？这是中国今天三四线城市面临的最大的问题。”肖耿指出，我国到现在为止经济增长模式依旧是“条条、块块加制度和系统的演变互动”，地方政府最重要的资源是土地，如何把土地利用好是地方政府面对的问题。
肖耿表示，造成产能过剩的一个重要原因是地方政府融资平台带来的负面影响。地方政府融资平台是在中国的一个创新，源自浦东和广东在改革时的一个创新。地方政府融资平台最重要的特点就是引进了现代企业，引入公司制。“我们在佛山做研究，佛山有40多个地方政府融资平台，每一个融资平台只做一件事，如果是修路就修路，造桥就造桥。这个平台的好处就是通过一个地方政府、通过一个法人结构把各方面的利益集合到一起做一件事情。中国在过去十年、二十年，创造了很多的公共基础设施，中国政府在生产能力上面已经是完全过剩。”
肖耿认为，三四线城市产能过剩直接影响是资产负债结构的变化。“李克强总理要求查地方政府债，6个月内的资产负债全部查得清清楚楚。很多三四线城市有非常严重的问题，而一些一线城市却没有问题，因为一线城市人来了资金也来了，而且有很好的发展前景。”
经济发展的历史是土地升值的历史
很多人不理解为什么房价会涨得如此快，是有道理的？还是不合理的？对此，肖耿认为，一线城市房价上涨是有道理的。房价会涨不是因为城市土地创造了价值，而是因为住在城市里的人比以前更有效率，住在城市里的人没有效率的时候，这个城市的房价就会下降。所有的发展中国家在其发展之前，土地都非常便宜，但是经济发展的历史就是土地升值的历史，这是被实践不断检验证实的事实。
“整个中国经济发展的历史就是一个市场化的过程，而这个市场化的过程当中最重要的就是货币化。”肖耿表示，整个资产的货币化需要大量的资金。中国的现实是有很多好的项目付不起钱、拿不到贷款，而能够拿到贷款的项目的成本跟其资产的回报相比太低，这个就是中国金融市场的问题。“我们的存款利率太低了，在银行里面有存款的都是穷人。什么是富人？富人就是在银行里面有借款，借了钱买房子。中国最大的不公平就是金融市场的扭曲，就是对存款人的保护不够。”
肖耿认为，中国目前需要大量的流动性资金，资产大幅度地升值和资产存量的扩张需要大量的货币。“必须在货币方面要有一个对冲，要有一个放松，要不然对实体经济就是一个巨大的负面冲击，也就是我们经济连续地下滑。”怎样面对经济发展的困境？肖耿表示，中国需要放松货币但是需要加息，加存款利率。“中国经济在高速发展的阶段有一个结构性的通货膨胀，这个结构性的通货膨胀反映的是我们的工资每年以4.5%的速度在增长，而我们的房价在过去二十年平均是以差不多10%的速度增长，这种结构性的通胀如果存款利率太低，就是负利率，那就会伤害到存款者的利益。对中国目前的复杂系统的情况来看，我们需要的是在宏观上比较宽松，但是在微观上、在改革上要坚决地推进，应该关掉的项目就关掉，应该鼓励的项目就应该上。”
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