2014年超越万科成为国内房企“新一哥”的绿地,提出了2015年2800亿元的新销售目标,与其他大型房企不同,绿地过半业绩来自产业地产。而帮助绿地在产业地产领域实现高歌猛进的,则是时下异常火热的互联网金融。
绿地集团董事长张玉良昨日(1月21日)向《每日经济新闻》记者透露,绿地将联合阿里、平安这两个互联网金融领域巨头,在两个月后推出名为“地产宝”的金融产品,用以支持非住宅领域的产业地产的快速发展。鲜为人知的是,绿地在去年参加了阿里的IPO。
2015年1月初,住建部提出了租售并举的产业发展意见,但由于房地产企业的资产证券化推进速度缓慢,业界普遍感到发展产业地产难度很大。尤其是中小房企,对持有物业占用大量企业发展资金的问题感到头疼,却一直没有办法解决。业界认为,“地产宝”推出后,受益者不仅是绿地,一些中小房企也能通过上述金融产品解决持有产业地产资金占用过多的问题。
产业地产支持2800亿元目标
“简单来看住宅产业,我认为高峰期已经过去了。但是,产业地产还会有很大的增长空间。”这是张玉良对房地产行业未来趋势的判断。
根据绿地昨日发布的相关销售数据,公司全年实现业务经营收入达4021亿元,较上年增长22%,其中房地产业务全年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%;实现预销面积2115万平方米,较上年增长30%,绿地因此成为全球最大房企。
而让绿地取得上佳业绩的,正是其在产业地产的布局。根据公司公布的数据,在2408亿元的预销售额中,住宅只占46%,其余54%来自商办类产品,增幅达到90%以上。正是因为产业地产的爆发式增长,使得绿地在去年实现了对万科的逆袭,成为地产行业新的龙头老大。
张玉良不无调侃地说:“我没有‘如果你们要搞商业地产,我即使躺进棺材也会举起手反对’的压力。所以,绿地比其他开发商更早转型。”据了解,王石曾在2009年的一次演讲中表示,万科如果不走住宅产业化的道路了,他即使躺在棺材里也会举起手来反对。
推地产宝帮助中小地产商融资
支持绿地产业地产的,是绿地的金融计划。2014年,绿地的金融板块的规模和利润飚升,全年实现利润(含投资收益)8.5亿,较上年增长155%。
“商业地产的资产金融化是非常重要的。”张玉良说,他之前看了万达王健林的讲话,认为万达下一步也会在资产金融化方面有较大动作。不过对绿地来说,不仅要实现自己的商业地产金融化,还要帮助中小地产商经营资产的金融化。
“我们要通过金融化,把中小企业的资产变成Cash(现金)。”张玉良说,中小地产商持有经营性房地产往往会遭遇资金不足的问题。但是,在和平安、阿里合作后,绿地的地产宝就可以帮助他们解决这一问题。
此前,住建部提出鼓励开发商持有部分物业的租售并举政策,但业界普遍认为,在操作性上存在一定的问题。
某信息集团研究中心副总经理林波昨日就告诉 《每日经济新闻》记者,持有经营性物业,会占用企业大量的资金。尤其是目前,经营性物业的投资收益率相对偏低,很难能够吸引投资者投资这类产品。
对此张玉良介绍,绿地未来将会为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务,以帮助这些物业提升收益率,进而实现相对较高的市场回报。他预计,未来的绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益,地产金融业将成为绿地新的增长点。
地产宝能否真正轻资产运营?
对中小地产商来说,“地产宝”如果真正能够运营,一定程度上确实可以解决他们的现金流需要。同时,他们也对“地产宝”能否真正实现公司的轻资产运营有所顾虑。截至目前,绿地并未透露地产宝的详细方案。
但业界通过此前房地产行业资产证券化的部分产品,能够隐约猜测可能的产品模式。去年,苏宁云商发布公告,拟以不低于人民币40.1亿元的价格将11家全资子公司的全部相关权益,转让给中信金石基金拟发起设立的私募投资基金或及相关方。这一轻资产运营模式,被看作是绿地“地产宝”的可能形式。
苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立,苏宁将按照市场公允价值确定交易对价,可获得优质门店增值收益和现金回笼,另一方面公司以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。门店物业的租金收入及该私募投资基金未来处置股权或门店物业的增值收益,将成为该私募投资基金或及相关方的收益分配来源。
但是,这一模式首先产品性质属于私募,无法通过资本市场公开募集;其次可能会暗藏回购协议,对于开发商来说不是真正的轻资产模式。
兴业信托的一位经理认为,大部分情况下,开发商和金融机构签订的协议,都会有回购或者担保协议,对开发商来说,这一模式不能算是真正意义的轻资产。而对金融机构而言,也会选择排名更靠前的企业作为合作伙伴,这使得多数中小企业很难通过这一模式实现资产的金融化。
新城控股高级副总裁欧阳捷则提出了对中小地产商商业地产在资产质量方面的担心。他表示,目前部分地区的商业地产供应过剩,开发商又普遍缺乏运营商业地产的经验,如果最终收益无法达到投资者的要求,这一模式能否持续还成问题。
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