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楼市另类去库存
“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。
此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。
风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。
整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。
严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。
接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。
试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。
对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。 | 
