房地产全面调整 住房将从卖方市场进入买方市场

引导市场预期 稳定住房消费

完善政府调控住房市场的政策与方法

第一，采取区间调控政策。通过研究，选择关键指标，利用科学方法，制定标准界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间，采取中性经济政策;超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间，采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间，可采取行政性管制措施。第二，分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准，针对不同城市，实行中央指导，各城市差别调控的办法。

取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用

住房周期性波动是住房市场的自然现象，也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善，导致住房市场投机盛行和房价暴涨，对住房市场实施必要行政管制是正确的，但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性，也是第一次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内，因此，第一，政府应抓住供需环境宽松的良机，解除或减少政府行政管制，退出对市场的直接干预，让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制，吸收住房价格泡沫，消化新增住房库存，降低住房存量空置，实现住房总量和结构的动态均衡。第二，目前不应再出台新的行政性管制措施。

采取必要的刺激政策，以稳定住房消费

在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但是将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长，有利于居民住房需求的满足，也有利于经济的平稳增长。为此，第一，合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施，引导形成住房市场将进入中速增长和买方市场时代的稳定、谨慎、乐观的市场预期。第二，在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下，适当降低利率，增加流动性，有利于稳定住房消费，减少库存，稳定价格。第三，税费政策。在住房市场处在衰退期，一方面，政府减低房地产交易税等提升购房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收费，减少住房开发与经营成本。

加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境

没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，尤其在住房短缺时代，这是当时行政管制的原因，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一，完善住房保障制度体系，推行“共有产权住房”制度;第二，完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度，扩大物业税开征试点;第三，改革集体土地转换国有的制度，改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重;第五，完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国住房公积金储蓄银行集团，建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次，建立住房抵押贷款证券化制度，建立抵押贷款的二级市场。第六，建立和完善住房租赁制度，建立商品房的“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。

培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用

必须认识住房对整个宏观经济的影响将逐步减弱，因为GDP它的规模是在越来越大，住房需求未来将是减速的增长，所以它有一个逐步减速的过程。发挥房地产对经济增长的带动作用应挖掘新的增长点。第一，加快保障房建设。住房保障具有改善民生和促进经济增长的双重作用，棚户区改造投资对宏观经济正面影响也是很积极的;第二，促进旅游、文化、养生、产业地产的发展。随着人民收入水平的提高，旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等消费及服务进入快速发展期，相关的地产也面临着巨大的发展潜力和空间，政府应适应居民需求结构的变化，采取政策措施，促使相关产业发展。一方面，发挥政府在提供公共基础设施供给的优势，另一方面，鼓励民营企业与民间资金，参与这些产业的投资、融资、开发和经营。第三，促进互联网与房地产业融合。用互联网改造房地产业，并通过互联网促进房地产融资、开发、消费和服务，带动经济增长。