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房地产全面调整 住房将从卖方市场进入买方市场

house.fjsen.com        2015-01-08 10:26:00       来源:经济参考报 责任编辑:王海云        我来说两句

住房市场结构性问题突出局部风险加大

住房市场:潜在性供给过剩严重,结构性失衡突出

过去几年,竣工面积快速增加,尤其是2011、2012、2013年均接近20亿平方米,人均住房面积迅速提升,住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长,每年住房总增长8亿平方米左右,考虑拆迁重置,每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长,未来住房存在严重的潜在过剩。

同时,一二线大城市行政级别高,基础设施和公共服务好,人口聚集势头猛,住房需求旺,但是这些城市土地供应量相对紧张,住房供给相对滞后;而三四线城市,行政级别低,基础设施和公共服务差,人口聚集速度相对较慢,住房需求小,但这些城市土地供应大,住房供给相对过剩。

根据第六次人口普查数据以及本文估算:2010年4.4亿城市非流动人口中的2.2亿基本解决了住房问题;19.1%两套以上,3.5%三套以上。2.2亿流动人口的0.88亿基本解决住房, 2.2亿流动人口的1.32亿住房存在严重的问题。

总体上,住房结构市场问题具有必然性也是总体可控的,这些问题主要是市场发挥不够和政府保障不足造成。

住房金融:结构失衡加剧,风险概率增大

第一,房地产融资在全社会融资中的比重不降反升。第二,房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右,其中,个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。第三,个人按揭贷款余额规模巨大(接近10万亿元),面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。

住房用地:供大于求,价升量跌

过去10年,地价远高于房价上涨。2003-2013年全国商品住房成交价涨幅为145%,但全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%。2014年前三季度在土地成交面积减少24%的情况下,楼面地价上涨达5%,一线城市成交面积减少31%,地价增长57%。全国土地市场总体供大于求。2014年1-9月,全国300个城市共推出住宅类用地面积34594万平方米,同比减少20%。1-9月,全国300个城市共成交面积26605万平方米,同比减少28%。

宏观政策:宏观政策面临两难,政策引导预期遭遇挑战

第一,货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。当前,一方面,货币供给余额超过百万亿,利率和法定准备金率偏高,货币供给增长率偏低:2014年9月底,广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%,比去年末低0.7个百分点;社会融资规模增长较慢,2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元,比去年同期少1.12万亿元,中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。

第二,经济下行和房地产下行导致政府收入减少,但支出要增加。经济下行导致财政收入下降,房地产市场调整,尤其是地方政府的房地产税和土地出让金大幅增加,但是刺激经济增长,增加住房等社会保障支出,政府一般性支出面临挑战,长期实施扩张性的财政政策更是压力巨大。

第三,政府宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。过去十年,中央在住房市场的调控中拥有相当的主动性,即市场主体对中央的调控政策具有敏感性,也即政府政策能够很有效引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来,以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验,中央政策有效引导市场预期面临一定挑战,政策不仅难以得到市场主体的积极回应,甚至还可能产生逆向选择。此前一些地方政府解除限购政策,以及9月30日央行出台贷款放松的政策,没有达到预期的效果即是例证。

 
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