房地产全面调整 住房将从卖方市场进入买方市场

此次调整最主要的原因有三个方面：

第一，供给过度。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。需求得到过度释放：2013年1-12月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，其中，期房销售面积99549.24万平方米，同比增长17.8%;商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%;二是供给在最近几年也获得了过度的增加：2013年1-12月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。由此带来了供大于求， 2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。

第二，预期改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合，尤其在2014年初，受传言影响，市场预期迅速发生重大变化。2014年初开始，市场预期发生改变。在住房市场上，就购房者整体而言，受预期影响，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%。与此同时，至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点;在土地市场上，房地产企业购地热情下降，地方政府面对收入锐减的压力，增加优质地块出让比例。导致土地市场价升量跌。2014年1-9月，中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米，同比增长-4.6%。中国房地产开发土地成交价款为6781亿元，同比增长11.5%。

第三，资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上，金融机构预期的改变，一方面，导致了开发商的资金来源紧张，影响住房投资。另一方面导致抵押贷款下降，影响住房需求，最终也影响住房开发投资。2013年1-12月房地产开发企业到位资金同比增长26.5%，个人按揭同比增长33.3%，而2014年1-9月份，则为2.3%和-4.9% 。

面对逐步转向深度和全面的调整，地方政府陆续采取一些应对政策，中央政府：一方面，不在采取行政或经济调控救市措施，另一方面，借助市场发生变化的机遇，允许地方政府和支持金融机构解除行政性的限购和限贷政策，稳定住房消费。尽管如此，受预期影响金融机构住房资金供给增速依然在逐步下滑。