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招商联合体87亿入手北京两宗地 高地价将成挑战

house.fjsen.com        2015-01-06 16:53:06       来源:观点地产网 责任编辑:王海云        我来说两句

1月5日,北京土地市场迎来2015年首次土拍,两宗地块土地拍卖过程持续胶着,最终被招商华润九龙仓平安联合体全数拿下。

出让的2宗地块均位于丰台区亚林西居住区,包括1宗二类居住、其他类多功能及基础教育用地,以及1宗二类居住、综合性商业金融服务业用地,土地面积33.82万平方米,起始总价达58.1亿元。若除去需要配建的限价房因素,地块起始楼面价将近2万元/平方米。

在1月5日的土拍中,率先出让的是丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660地块)地块。该地块吸引了包括京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、k2等8家房企以及房企联合体的参与。

最终,经过多轮举牌,该地块被招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建4.53万平方米限价房的代价拿下,溢价率近50%。

资料显示,上述地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧,土地面积10.59万平方米,建筑面积17.86万平方米,用途为二类居住、其他类多功能及基础教育用地。

在首宗地拍卖告捷,招商华润九龙仓平安联合体梅开二度,再次以总价44.9亿元、配建6000平方米限价房包揽北京市丰台区亚林西居住区一期(0501-626、627地块),溢价率也接近50%。

该地块土地面积6.31万平方米,建筑面积15.96万平方米,用途为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地。

两宗地块合算起来,招商华润九龙仓平安联合体拿地总价达86.9亿元;配建限价房8.69万平方米,限价2.1万元/平方米。

据中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据,招商华润九龙仓平安联合体拿下上述两宗地的楼面价分别达3.73万元/平方米、4.97万元/平方米。

张大伟表示,按照区域内4-5万元的销售均价,本次出让的地块土地成本已经接近5万元,按照正常销售价格,需要突破8万元以上,才会可能出现利润。

北京亚豪机构市场总监郭毅也向观点地产新媒体表示,出让的两宗地块位于南三环附近,往西边一点便是早前的西局地王,就地理位置而言仍属不错的地块。

“不过,西局地王的楼面价也在5万元/平方米左右。相比之下,丰台区亚林西居住地块也将打造成中高端产品,届时面临来自周边项目的挑战挺大的。”郭毅补充指。

郭毅表示,未来北京会有十多个如此体量项目入市,价格基本在8万元/平方米左右,即便地块位于稀缺地带,但市场同类型产品的供应还是相对集中,会给产品带来一定竞争压力。

事实上,分析也指出,北京出让的多是地价成本过高的土地,单个房企显然无法具备开发能力,因此房企强强联手已是较为普遍的现象。

其中,2012年,招商联合九龙仓以23.7亿元竞得北京朝阳区来广营A4、B4地块,并于其后引入华侨城共同开发臻园项目。北京住建委数据也显示,在刚过去的2014年,臻园项目以成交金额49.34亿元问鼎北京单盘销冠。

在分析看来,臻园的成功让招商尝到了甜头,这或许也是此次招商再度联合九龙仓、华润、平安共同拿下丰台亚林西居住区地块的重要原因。

而在郭毅看来,臻园的成功在于当初拿地的楼面价不高,与周边项目相比属于价格洼地,在获得成本优势后,可以拥有灵活的定价策略,这也是其大获成功的重要原因。“而招商华润九龙仓平安联合体此次拿地楼面价过高,这使得复制臻园的成功存在相当难度。”

对于此次北京拿地,招商相关人士对观点地产新媒体则表示,由于是4家企业联合拿地,未来招商并不一定能在操盘层面上占据主导。并认为此次拿地是经过公司长期的考虑,拿地或因近期北京楼市成交情况有所好转。

据北京住建委最新发布的数据显示,2014年12月,北京新建住宅网签量为1.99万套,环比上升62.1%,同比上升72.92%,创下五年新高。不过,据统计,12月北京新建商品住宅成交均价为2.57万元/平方米,环比上涨7%,同比上涨1.1%。

 
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