城市综合体抢滩都市圈 三四线城市被寄予厚望

3市场分析

发达城市购物中心过剩

购物中心这个“香饽饽”吸引了越来越多的企业跨界，但这并不意味着所有入局者都能从中获利。实际上，有业内人士透露，在所有大型购物中心项目中，每年有1/2开不了工，开工的项目中又有1/2开不了业，而在所有已开业的项目中还会有1/2挣不到钱，算起来购物中心的成功率大概只有1/8。造成这一局面的原因正是一二线城市购物中心已近饱和，竞争过于激烈。

记者了解到，在济南，历下区共青团路、历山路、千佛山路、历城区洪家楼和高新区多处地段均还有尚未入市的城市综合体项目。包括济南在内，国内主要城市的城市综合体数量都在快速增长。2013年，全国新增城市综合体迎来首个高峰，20个主要城市新开约150个城市综合体，新开购物中心平均面积超过8万平方米。2014年，20个主要城市在建购物中心数量已达885个，同比增长24.47%。

作为城市综合体的核心组成部分，我国的购物中心正处于狂热建设阶段。据统计，目前全球有一半以上的在建购物中心在中国。根据世邦魏理仕研究部2014年第二季度的统计，全球在建购物中心面积最多的城市排行榜前20位共有13个中国城市入榜。

4 发展方向

三四线城市发展潜力大

与此同时，在国内部分三四线城市，相当数量的城市综合体项目正在悄然扩张。2014年9月，淄博银泰城项目竣工。这是银泰商业集团进驻山东的首家大型购物中心。这也是淄博的第一家购物中心a。省内零售巨擘银座股份公布消息，将在德州中心城区打造一站式购物中心，总建筑面积近12万㎡。另据了解，银座在聊城也有建购物中心计划，总建筑面积在14万㎡左右，建成后将成为当地商业地标。2015年8月，泰安万达广场将开业，选址同样位于城市中心。

三四线城市为何被购物中心青睐？有分析人士指出，在一二线城市，购物中心已近饱和，且同质化较为严重，而在三四线城市，想追求生活品质的年轻“白领”去处有限，随购物中心入驻的知名品牌对他们有更大的吸引力。

市场调查显示，三四线城市居民的消费特征与一二线城市有较大不同。在三四线城市，节奏较慢，生活比较悠闲，“聚会式消费”机会多。其次，尽管三四线城市整体消费能力不高，居民个人收入较低，但扣除买房、儿童教育等重大支出，可支配收入并不低，单体消费能力也很强，也相对更平均。

消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。三四线城市不需追求高大上，决定成败的通常是地段和定位，一般来说招商定位更需接地气。