近日，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
根据深圳《2011—2015年新增安排筹集建设保障性住房计划》，深圳在2011—2015年间计划建设公共租赁住房6.4万套，其中2015年将建设1.5万套，试点执行意味着深圳接下来的公共租赁住房建设有了新的资金来源。深圳市住建局方面日前也对媒体表示，深圳在保障房建设引入市场化机制较早，2015年将进一步创新在土地、资金、建设管理模式探索。
REITs在中国推进早有信号，然而此次试点与国外REITs不同的是，试点的范围是保障性住房，而不是持有型商业。业内人士分析，试点目的是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金。
但是，由于保障性住房为政府民生项目，其租金收入不比市场商业项目高，因此以保障性住房租金收入为基础资产的REITs产品的收益率和流动性是吸引投资者入市的关键，为了REITs在保障房上的试点能顺利推进，相关政策和制度上的保障也不可或缺。
保障房建设社会投资占比超六成
据了解，目前我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等，尤其在多地以银行贷款为主，这导致各地地方政府的债务已非常繁重。
相比于其他城市，深圳在引入社会资金参与保障房建设方面起步较早。数据显示，十一五期间，深圳市保障性住房项目总投资约343亿，其中政府投资104亿，社会投资239亿；2014年年度计划总投资约有123.9亿元，社会投资约84.3亿元，占比均超六成。
深圳市住建局相关负责人日前对媒体表示，继续引入市场化机制，创新保障性住房土地、资金、建设管理模式，将是2015年深圳保障房建设的重点工作之一。记者在《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》中看到，深圳市保障房建设接下来将继续由住房保障部门组织建设，或通过企业参与的BOT、BT等模式筹建，通过贴息、以租养息等方式运营，按规定分配给符合条件的保障人群，同时探索运用住房公积金、保险资金、信托资金、房地产投资信托基金等方式拓展保障性住房融资渠道。
此次试点范围为保障性住房中的公共租赁住房，即通过公共租赁住房作为基础资产打包成可上市出售的资产包供投资者购买，投资者的收益来源于公共租赁住房的租金收入。“政府若依靠收租金来收回建设成本需要很多年的时间，而再建第二批住房就需要投入新的资金，这对政府资金的要求非常高。”用益信托分析师李旸对记者表示，公共租赁住房试点REITs可通过设立“特殊目的公司”(SPV)，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。这样可以盘活存量资产，扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。
“收益率和流动性是关键”
据了解，目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。
REITs在境外的香港和国外一些地区已发展较为成熟，一般情况下把持有型商业项目作为REITs的基础资产打包出售，由于商业地产的资金回报率较高，因此收益率也较高。然而，作为政府重大民生工程的保障性住房在租金收益上比一般的商业地产项目低，且进出管理较为严格，若打包成REITs产品出售，其收益率和流动性如何保障？深圳市启元财富投资顾问有限公司投资总监汪鹏认为，这是决定该款REITs能否持续进行的关键指标。
“这款REITs产品的面市可能有两种形式：第一种是在公开的二级市场上进行自由买卖，每个份额的价格根据投资者的喜好来涨跌；第二种是像股票型的公募基金那样进行尽职公布，每天出一个尽职公布，大家可自由申购或赎回。如果这两种都做不到，这款产品的意义就打折扣了，流动性也差了。”汪鹏强调，只有在二级市场上进行交易才能吸引投资者，才能把流动性做起来。
“投资者的回报率是难点，也是矛盾。”在汪鹏看来，保障房的民生属性决定其不可能获取高的租金回报，因此这款REITs的收益率也不会高。“肯定是长期的、要求稳健回报的资金会比较青睐它。”他分析，保障房的需求很大，获取稳定、持续的租金收入没有问题，问题就在于产品的定价，“肯定要比银行理财、货币基金等产品高，否则就难推动了。”至于流动性怎样，汪鹏表示目前无法预计。 | 
