花样促销为今年的楼市业绩作出了贡献。
促销花样乱人眼。
年终地产盘点之营销篇
2014年东莞楼市进入深度调整期，在楼市调控政策收紧的影响下，前三季度楼市成交低迷，开发商不断降价促销，第四季度房贷放松后，楼市则出现快速回暖，并且连续三个月成交处于高位，最终让2014年楼市交出了一份相对满意的成绩。从本周开始，我们也将陆续对2014年楼市进行年终盘点，看看谁才是2014年楼市的真正赢家。
1
房产“众筹”兴起
1000元可投资千万元别墅
2014年被视为东莞房地产众筹元年。今年6月份，某网站首次在东莞推出众筹模式，一套价格为1491万元的中信·御园别墅成为众筹目标，众筹投资单位最小为1000元/份，随后，中信·御园第二期别墅众筹买房投资再次推出，众筹目标为一套1800万元的别墅。据了解，两次参与众筹人次达到了600多人。进入下半年，更多的开发商加入到众筹销售模式。
点评：对于房地产来说，拿一套或几套房来做众筹，虽做出很大让利，但足以吸引眼球，扩大自身知名度。众筹存在一定风险，除了目前缺乏相关的法律保障外，也让人担心是否存在非法集资的嫌疑，此外，如果房价下跌，投资者的投资自然亏损，购房者在参与众筹之前，最好先了解清楚相关条件再做决定。
2
网上卖房试行
开发商也建电商平台
开发商们不断试水网上卖楼。今年，东莞各大传统媒体纷纷加入电商行列，与开发商合作售楼，而品牌房企如万达、绿城等都在建设自己的电商平台，房产电商的趋势愈加明显。
据了解，东莞的电商实行的是线上线下合作模式，如在网上、报纸上进行推介，真正促进成交的还是要靠线下运作，如在线下组织看房团到楼盘现场看房，以1万~3万元左右的电商优惠来吸引购房者入市。对于开发商来说，电商可以降低前期的宣传成本，对于购房者而言，参与电商则可以获得一定的优惠。
点评：瑞峰置业市场研究部相关人士介绍，从现有的房地产电商表现形式来看，线上的相关内容以团购和竞拍为主要方式。目前不少房地产项目与电商平台合作，大多还只是想要“赚个吆喝”，将其作为一种新型的推广渠道。
3
自媒体营销
朋友圈里卖房
你的微信朋友圈里，除了卖衣服、化妆品，是否也看到有不少人在微信上卖房子？今年以来，开发商们也与时俱进借助微信等工具平台销售。
据了解，东莞微信营销具有代表性的项目主要有金地·仟百汇、东坑碧桂园、石排国际公馆、富通·自在城等。在微信上可以看到楼盘的自我炒作、促销活动和价格优惠，还有楼盘进度和现场情况等。
点评：瑞峰置业市场研究部认为，微信营销可以低成本运营提升业绩与利润率，有效地积累潜在客户。而对用户来说，可以灵活地了解到楼盘的信息，随时跟踪情况变化，不用跑到楼盘。
4
引入第三方金融平台
提供方便贷款
今年前三季度，房贷政策收紧，不少购房者推迟买房计划，一些开发商则引入第三方金融平台，借钱给购房者，以吸引购房者买房，表现的形式多数为“低首付”方式，特别是在刚需楼盘和投资型小公寓的销售当中，“低首付”促销是最常见的方法之一，通过“低首付”而不是直接降价的手法，降低门槛吸引购房者入市，同时，开发商也可以顺利回笼到资金。
目前，东莞有多个项目开始尝试运用这种方式。
点评：业内人士提醒，由于需要在1~3年内还清所贷款资金，购房者在买房前三年经济压力会非常大，因此是否接受这类型“低首付”诱惑，购房者还需要根据自身的经济情况来判断。
5
无差别全民营销
推荐买房就有高额佣金
只要你能够帮助开发商卖房，你就是该楼盘的销售员，就能提取高额佣金。在市场低迷的情况下，无差别的全民营销更能够吸引购房者。
据介绍，全民营销的主体包括企业内外部，除员工，还包括供应商、股东甚至政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员。碧桂园将全民营销的模式发挥得淋漓尽致，这个模式打破企业原有的销售部门，任何人只要推荐客户或朋友成功购房，推荐人即可获得丰厚佣金。
点评：瑞峰置业市场研究部相关人士认为，全民营销模式能够聚合房企员工、会员、老业主、合作伙伴以及普通市民的社会资源，将其转化为企业的客户资源，帮助房企迅速积累有效客户，促进销售成交，并由此实现推荐人和开发商共赢。
6
细分市场
营销方案私人定制
近期，位于南城的商道8号将住宅当写字楼卖，以住宅的低总价、6.3%的投资回报率来吸引购房者，以将房子当成理财产品来卖的方式，成功地锁定了一群投资客。
细分市场、针对特定的目标群体进行营销，也让不少开发商在今年取得成功。如豪宅别墅客户，为高端购房者进行圈层，拥有丰富的自然景观资源和豪华配套；产业地产，为企业及其员工打造楼盘，方便企业办公和居住使用；蓝领地产，则为制造企业管理人群建设住宅。
点评：将市场细化是房地产市场发展的一种趋势，除了白领盘、豪宅盘外，借助东莞产业转型，目前还有蓝领人群、小企业主等在等待着开发商去挖掘，为他们建设符合他们需要的楼盘。
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七成以上楼盘
实行二三级联动
在市场不景气的时候，二三级市场联动总是特别盛行，特别是在去年临深片区不少楼盘依靠着二三级联动成功销售后，今年，这股二三级联动的风气已经漫延至中心城区，并且在大量的楼盘实行。
二三级联动是通过将二手房市场的客源引导到一手房市场买房的一种营销方式，相关统计数据显示，今年东莞市70%以上的楼盘均启动了二三级市场联动策略，且选择的合作单位多，佣金点数高，一般点数在3%~5%之间，别墅项目单套奖励高达5万元。
点评：今年许多二手市场销售员加入到一手市场的销售中。不过，因二手市场人员素质良莠不齐，加上一、二手房之间销售方式的差异，在推售时，易出现夸大宣传，承诺不兑现等现象，购房者在买房时应多留心眼，避免出现纠纷。
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顺应时势
“低价入市”
从2013年冬楼市变冷，开发商由稳定房价，到降价促销，再到低价入市，在年底又进入了岁末促销环节，降价也成为今年楼市的主流。
点评：为完成今年的销售任务，开发商在岁末推出了不少优惠促销措施，降价楼盘多，对于购房者而言也有更多的选择。据业内人士预测，随着市场的好转，明年第二季度过后，在成交上升的促进下，房价优惠促销会逐渐取消，房价甚至会平稳上涨，因此购房者在遇到合适的房源，价格合理的情况下，可以考虑出手买房。
相关
数据
2014年：
住宅成交约5万套
均价首上“9字头”
第四季度楼市升温，住宅成交逐渐攀上高位，从全年来看，今年住宅成交预计成交不俗。瑞峰置业市场研究部根据目前统计数据预估，今年东莞住宅全年预计成交约5万套，面积约560万平方米，同比下滑26%。从数据层面上来看，今年的楼市成交虽然不能和火热期的2013年相比，也赶不上温热期的2012年，但略胜于低迷期的2010年和2011年。此外，东莞住宅全年均价估计约9150元/平方米，同比上涨约4%，全年均价首次上“9字头”，不过基本和东莞经济增速一致。
瑞峰置业市场研究部相关人士表示，从近几年来看，东莞房价上涨趋势明显，尤其是今年，除了9月因为低价项目集中入市而在“8”字头上运行，其他月份皆在9100~9300元/平方米上下浮动，低迷的楼市行情依然挡不住房价上涨的趋势。
明年回暖趋势
或将延续
涨幅不会太大
2014年即将过去，2015年到来，业内人士认为，东莞楼市2014年年底回暖趋势或将延续，预计2015年楼市环境将好于2014年，住宅成交量将有所上涨，但不会上涨幅度太大，在600万平方米上下浮动。瑞峰置业市场研究部介绍，明年房地产市场对现有政策进行调控的可能性较小，同时，因为工程进度等原因影响，明年将有近75个纯新项目入市，新品的大量涌入，市场竞争程度将加大；因此虽然明年楼市预期好于今年，但依然存在不确定的因素，低库存时代的结束、经济增速的放缓、政府对房地产行业依赖性减弱等问题都将制约东莞楼市的回暖趋势。
而在价格方面，则是仍以稳为主，增幅不超过4%，将维持“9字头”运行。瑞峰置业市场研究部相关人士介绍，今年楼市房价突破“9”字大关后，预计2015年房价大幅度上涨的概率较低，但不排除出现小幅上涨趋势，上涨幅度将在4%以下，或将在9200元/平方米左右上下浮动。文/广州日报记者蒋幸端图/广州日报记者卢政 | 
