报告称15年楼市将温和上涨 长远需求面临下行压力

兴业证券的报告分析，中小开发商在资金和土地方面劣势愈发明显，销售市占率持续下降，众多中小开发商从自身发展和股价诉求等角度考虑开始进行转型。在资金获取方面，曾经作为中小开发商重要资金获取渠道之一的房地产信托在持续的收缩规模，而银行对于中小开发商的开发贷款一向非常谨慎。

而与此同时，由于地方政府对于土地出让底价没有较大的让步，使得当前价格下获取的土地只对于以高周转模式运行的大开发商和能获取较低成本资金的开发商有较好的预期收益率，而更多的中小开发商由于不具备快周转模式所需要的相匹配的能力和组织架构而在当前地价面前犹豫不定，部分开发商反而手头拥有一些富余的现金。在主营业务较难做大、手头有一些多余资金、同时又具备股价诉求的情况下，中小开发商转型布局其他行业。

房地产行业已经进入低速运行的新常态

据中银国际地产组关于未来20年住宅需求的结构预测以及我国人口年龄结构分析等研究，我国目前处于房地产行业的住宅需求顶峰期，在未来不到5年的时间里，在改善性需求释放的支撑下行业将进入低速运营的新常态，而从更长周期来看，行业需求将面临着下行压力，我们预计未来需求顶峰将出现在2014-2020年，峰值将超过14亿平米或更高一点，在此之前的需求年复合增速将在5%左右。

从行业政策面来看，今年房地产行业调控政策经历了三波放松救市政策。第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购；第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政；近期进入了第三波地产政策放松，即各地降低公积金提取门槛、增加公积金贷款额度、增加购房补贴，调整税费政策等。中银国际表示，2014年地产行业政策环境的去行政管制已经大体完成，未来市场供求规律发挥更重要的作用，基本面趋向平稳，大起大落的情况减少。

一方面，新开工的低迷以及竣工的走高将延后影响到15年的施工面积增速的继续下行，同时考虑行业低迷期单位投资额难有回升，从而影响施工相关投资增速进一步降至11%的低位，另一方面，行业库存处于高位，房企负债率创历史新高，同时地价创历史新高，这都将压制土地成交，因为后续土地成交仍将低迷一段时间。

因此中银国际预测，15年房地产投资增速预计为9.3%。预计新开工面积同比增长5%，竣工面积同比增长8%，销售面积同比增长6%，销售额同比增长8%，销售均价同比增长2%，土地购置面积同比增长4%。