“自贸区”概念来了福州楼市要火了？
泰禾集团旅游地产营销总经理兼福州住宅地产营销副总经理岳中新
宇洋集团营销策划总监王小英
中原地产福建分公司董事总经理蔡俊
CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬
(以上排名不分先后)
主持人林姿
12月12日召开的国务院常务会议，同意福建、广东、天津三地设立自由贸易园区。自贸区在福建立成“最热词”。据了解，福建自由贸易园区起初申报的范围包括厦门、平潭、福州和泉州四个片区。其中，福州探索全方位开放。
从此前已经批复的上海自贸区经验来看，楼市在“自贸”效应下，都大火了一把。地价、房价、成交量都创下新高。正因此，尽管福建自贸区最关键的具体方案目前还在做进一步的修改，但“自贸区”概念已经引发各界热议。
一旦自贸区概念落地，在相关政策利好因素驱动，福州楼市是否也将迎来一场久违的“盛宴”?
事件“自贸热”来了
相关人士透露，自上海自贸区设立后，福州已经在为自由贸易园区、自贸区建设做出了不少准备。
根据此前媒体相关报道，福州自贸区拟申报面积为51.36平方公里，由福州保税区、福州(江阴)保税港区、福州(江阴)出口加工区等几个海关特殊监管区，以及马尾经济技术开发区、临空经济区、福州海峡金融实验区、中央商务区等组成。
这几年，福州设立了海西现代金融中心区。根据福建省政府的批复，现代金融中心区分中央商务区、鳌峰片区和三江口片区。此番福州设立现代金融中心区有望为自贸区申报打下良好基础，而正在申报的福建自贸区，将成为金融改革创新的引领区，并将吸收各类金融机构在自贸区集聚发展。
利好尚未批复，福州楼市立即有所反应：不少周边的商业项目更是率先打出“钱”力巨大的宣传。而住宅项目亦不落人后，阳光城凡尔赛宫、泰禾福州院子等都借此利好宣传造势。
对于投资客而言，对自贸区内商业地产的关注度也在提升。做进出口贸易生意的李小姐就开始四处打听自贸区的具体落地，打算趁机入手写字楼或者SOHO。李小姐表示，“按照上海自贸区之前的惯例，在自贸区范围内注册，将会有很大优势。因此希望抢占第一桶金，在价格没涨起来的时候入手，等到自贸区正式批复再入手，可能价格就涨了。”
影响
房企高度关注自贸区概念
主持人：目前福州的自贸区尚停留在概念阶段，房企为何提前炒作?
蔡俊：事实上，目前福州的自贸区还停留在概念阶段，具体如何实施尚未跟进。落到具体意向客户上，也都还在犹豫是否要出手，但是关于自贸区的问询度确实提升了不少。当然，对房企来说，把握每一个机会提前准备总是好的。
黄彬：对于房企而言，关注的是每一个政策发布是否会带动区域的升值空间，以及预期看涨的心理。福州自贸区虽然尚未落地，但确实可以提振楼市信心，传递出城市未来的发展空间。从目前写字楼行情来看，经济不景气导致需求萎缩，多个项目的销售、招商压力都较大。尤其是在限购取消、“央四条”、降息等多重利好政策叠加刺激之下，将面临着短期放量的“窗口期”，开发企业借机进行营销炒作，可以使得短期内借助自贸区的传播效应，让项目成为市场关注的焦点。
商业地产或先受益
住宅区域潜力提升
主持人：自贸区如能顺利落地福州，将给楼市更多的想象空间。那么自贸区批复，哪类项目或率先受益?
黄彬：产业聚集以及新需求不断导入，都会为自贸区内的商业住宅市场带来新的发展机会。以上海自贸区为例，自贸区建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮。特别是促使自贸区内商用物业的增值和租金的上涨。尤其是对目前已经遭遇供应井喷需求遭遇瓶颈的写字楼市场来说，确实是一个难得的去库存良机。
王小英：商贸的发展，将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨。目前的金融、贸易相关行业招商情况比较顺利，而从以往经验来看概念化的自贸区一旦落实，确实也对贸易，金融行业入驻的拉动较大，这类行业的入驻意愿也比较强烈。
岳中新：从住宅市场来看，随着大量企业入驻，从业人员增加，无形中增加了潜在的有效需求，这必然会带动住宅销售。实际上，对于自贸区内部来说，产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，就对周边高端社区的出现形成直接影响。因此自贸区的设立，会让市场重新审视相关板块，同时使区域内土地需求猛增。而目前市区，只有东部新城的土地储备较大，加之市政府1000亿的投资，区域潜力比较大。
楼市火不火，还看配套政策跟进
主持人：上海自贸区设立后，区域内房价、地价猛增。而近期，广东珠海横琴、深圳前海、广州南沙以及白云空港保税区纳入“3+1”模式自贸区。消息出台后，相关城市的楼市也火了一把。对福州楼市来说，会否也重现以上城市的火热?
黄彬：自贸区的发展需要靠区域内的服务业的发展来支持，将其当成房地产概念来炒肯定是错误的。以上海自贸区成立后3-4个月后楼市为例，房价普遍性比成立之前上涨20-30%，个别项目上涨幅度甚至在50%以上。但随着时间的推移，这些地区房价已开始虚火回落。
王小英：自贸园区的明确会对区域楼市产生积极影响。价格上涨的幅度取决于投资者进入的热情，价值的上涨取决于自贸园区发展的情况。要真正扭转住宅以及商业项目的供求关系，需要看政策落地后产业政策的制定与执行。最关键的是基础设施建设、产业引进等的速度。
蔡俊：根据福州自身贸易以及当前房地产分化情况来看，自贸区热度近期内不会直接拉动房地产行业，特别是福州的房地产购买力是五区八县集合，更多依赖的还是“回乡经济”拉动。对于福州写字楼而言，“如果自贸区顺利落地，成交量一定会放大。但由于库存量太大，我认为开发商不会捂盘或者马上升价，还是要经历一个去库存的过程。”
对住宅项目来说，自贸区的影响还将存在一定滞后性。区域内相关配套尚未发展成熟，短期内也影响了大规模的人口入驻，不利于住宅市场的短期迅速爆发。
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