上海土拍市场于11月26日再度上演一出抢地大戏，包括招商、保利置业、金地等11家房企现身土拍会参与竞拍。
竞拍地块为上海杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块，在314次竞拍后，由阳光城旗下上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿的总价竞得，成交楼板价为41078元/平方米，溢价率达61.41%，刷新了上海杨浦区土地最贵单价纪录。
值得注意的是，自今年初在杭州丁桥竞得一幅宅地，此次是阳光城久违土地市场后的再度出手。有市场人士指出与2013年相比，阳光城今年拿地速度放缓。
不过，争对目前是否在土地策略上有所调整，阳光城董秘廖剑锋称，今年拿地变缓，并不能算是调整，而是节奏上的把握。
因此，有市场人士指出，在拿地之外，阳光城今年通过定增融资调整财务结构、收缩区域开发等多项动作，表明阳光城的发展策略已然开始转变。
杨浦最贵价地块
出让文件显示，此次竞拍的杨浦区平凉社区03F5-01(平凉街道47街坊)地块，总出让面积20527平方米，容积率2.5，起始总价13.06亿元，起始楼板价为25449元/平方米。
地块属于内环东外滩板块，紧邻杨浦区兰州路河，东至兰州路，南至福宁路，西至齐齐哈尔路，北至丹阳路。规划为普通商品房用地。
出让文件要求，地块建筑限高80米，需配建5%建筑面积的保障性住房，装配式建筑实施比例100%，预制装配率不低于25%。
同时，要求自《出让合同》签订之日起5个工作日内支付12亿元的土地出让款，15个工作日内一次性付清土地价款余额。
尽管限制条件不少，该幅地块还是吸引了包括首创、城建置业、保利置业、招商、大名城、嘉华、招商地产、华润、金地等11家企业参与现场竞买。
经过激烈的314轮交锋，首创和阳光城在最后阶段胶着举牌，竞拍开始2个多小时后，阳光城旗下子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得该幅地块。
成交楼板价达41078元/平方米，溢价率61.41%，刷新上海杨浦区土地最贵单价纪录。
业内人士分析，该地块属于市中心核心区域，周边配套较为完善，项目未来定位应属高端居住社区，总体价格还算合理。
阳光城董秘廖剑锋也表示，虽然地价刷新杨浦区成交记录，但觉得60%多的溢价比较合理。“基于两到三年的开发周期来看，价格还是相对合理的。”
对项目规划，廖剑锋透露，“未来的规划是做精品，周边都是万科、保利这些大开发商的项目，我们肯定要把它打造成精品，这样才有办法跟周边的竞品进行竞争。”
据了解，该地块周边的在售房源销售均价在5万元/平方米上下，如翡丽云邸在售房源均价6.3-6.5万元/平方米；保利香槟花园在售房源毛坯交付均价48000元/平方米。
阳光城发展策略转变
据了解，此次出手是阳光城进入上海市场后第一次在城市内环拿地。
“阳光城在上海已经有7个项目，加上这个是8个项目，之前的7个项目都是在上海外围，这个是市中心的产品，对我们来说也是很重要的项目。”廖剑锋指出，将会把该项目打造成为阳光城的典范和代表作。
事实上，不管是拿地节奏变化还是收缩区域开发，阳光城近一年的表现显示出，其财务结构及发展策略正在发生变化。
历史资料显示，2013年前9个月，阳光城多次出手，涉及太原、福州、石狮、长乐、上海等地，累计拿地面积115.75万平方米，计容建面208万平方米。
2013年11月，阳光城一日内分别在上海、福州、苏州三城拿地，竞拍合计使用资金68.45亿元。
中信建设在一份研报中指，阳光城当前储备项目资源超过1000亿元，能够维持公司未来2-3年发展需要。
而进入2014年后，阳光城的拿地频率明显降了下来，在此次上海摘地之前，仅在年初竞得杭州丁桥一幅宅地。
市场分析指，2013年的快速扩张造成阳光城杠杆水平处于较高位置，直到2014年第三季度，其净负债率仍然持续高企，且货币现金对短期借款总额的覆盖水平未有降低。
上述市场人士也表示，今年较为审慎的土地投资策略，令阳光城的债务还款节奏出现缓和。
事实上，阳光城于11月4日晚间公告，成功非公开发行2.28亿股，发行价格11.38元/股，募集资金26亿元。这也是阳光城上市12年来首次面向资本市场的直接融资。
廖剑锋称，上述融资让阳光城负债率下降至少6个点，净资产规模扩大80%，“整体报表结构、财务结构、现金流结构都随着这次定增有所优化。”
在财务结构上有所调整外，阳光城在区域开发方面也在进行调整。
“这两年在西安、太原、兰州都没有再继续拿地，对西北这片的再投入基本停止。只有在聚焦的区域要么去补货，要么去增加土地储备，要么根据竞争的需要和公司发展的需要，调整地段上的一些布局。”廖剑锋称，阳光城还是坚持不断区域聚焦，深耕已有发展地区的区域发展策略。
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