新政效应叠加致购房成本下降 提振购房者信心

房贷新政、住房公积金新政、普通住宅新标准、央行降息等一连串利好楼市的新政在最近短短两个月间被先后公布，随之而来的是从税收、到首付再到还贷环节，购房成本被一降再降。密集出台的新政所产生的叠加效应在短期内已显著提振购房者信心。10月以来，上海楼市商品住宅周成交量已经多次站在20万平方米上方。

两个月间购房成本一降再降

9月30日，房贷新政出台：拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这意味着政策受益范围内的部分购房者，其首付要求一下子从七成降为三成。

11月13日，上海普通住房标准调整：可以享受优惠政策的普通住房条件包括单套建筑面积在140平方米以下;坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。普宅认定标准的调整进一步提升了普通住宅占比。特别是在外环外，众多房源从非普通住宅转变为普通住宅。本轮普通住宅标准调整后，不少刚需购房者在税收方面的负担有所减少，购房选择的机会将加大。

11月21日晚间，中国人民银行宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。购房者的购房成本再度降低。

在短短两个月时间里，出台了多项新政，在首付、税收、还贷等各个环节，部分购房者的购房成本一再被降低。尤其是央行降息，对购房者来说，减少的支出最大。CRIC研究中心研究员杨科伟指出，此次降息，对购房者来说，相当于原来利率9.4折，据测算，本次降息后商业贷款100万元、20年期限、以基准利率采用等额本息还款，每月可节约234元左右的利息支出。

短期将显著提振购房者信心

一连串新政的叠加效应，已对短期市场产生了巨大影响。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量再度站在了25万平方米的上方，是个不错的成交量。预计在降息、银贷等多重利好的持续刺激下，上海楼市商品住宅的成交量有望站在25万平方米附近，从而使得后续的月均成交量有望站在100万平方米的上方，楼市将反转趋热。需要注意的是，成交排行榜中的前10名连续数周的成交量总体并不大。成交量大而并不集中在榜单上，表明市场较前“普热”，成交均价的经常高企，表明中高端购房者在“积极”行动，而市场的趋热行情往往都是中高端市场先行发动。