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对此，碧桂园相关人士向《每日经济新闻》记者回应称，“确实有少量客户因个人原因选择退房，但比例不到10%，属于正常的交易变动范围”，由于马来西亚允许客户分13期支付房款，多数中国客户仍选择现金支付。选择申请贷款的中国客户，目前已有相当一部分成功申请到按揭。此外，由于金海湾项目持续新增的签约已经远远覆盖了退订的数量，所以项目整体销售受影响不大。
海外政策风险隐现/
相比银行拒贷引发的退房事件，更令人担忧的是政策变动带来的风险。
根据新加坡《联合早报》援引马来西亚英文报纸《星报》的报道，马来西亚雪兰莪州于今年9月推出购房新条例，提高外国人和外国公司在该州购置房产的最低门槛。据悉，新条例已从9月1日起生效，其规定，雪兰莪州每个地区外国人的购房门槛提至100万~300万林吉特（约合190万~570万人民币），部分区域外国人购房门槛较此前提高近一倍，此举被业界认为是为了防止海外开发商大举进军雪兰莪州。
《每日经济新闻》记者了解到，自2012年初正式进入马来西亚以来，碧桂园已投资了3个大型项目，除了位于柔佛州新山的金海湾，其余两个项目均在雪兰莪州。
碧桂园相关人士向记者表示，这两个项目的目标客户群均为本地购房者，因此受上述政策影响不大。碧桂园近几年对海外投资市场做了充分调查和了解，每到一个新市场都会紧跟当地法规，和相关政府部门保持密切沟通，确保各方面运作都符合政策要求。
事实上，这并非马来西亚房地产调控政策首次收紧。今年2月28日，马来西亚首相署经济策划单位宣布，自3月1日起，外国人在马来西亚联邦直辖区（吉隆坡、布城及东马纳闽）购房置业的门槛从50万林吉特（约合95万人民币）提高至100万林吉特（约合190万人民币），不动产所得税最高比例提至30%。
“国内房企发展海外业务最大的风险就是政策”，黄立冲告诉记者，由于不少国家对房价上涨的敏感程度较国内更高，一旦房价上涨速度过快，他们有可能会采取激进的手段抑制房价。类似本次雪兰莪州出台的新政策有可能蔓延至更多区域，这也是国内房企出海时不得不考虑的潜在风险。
海外战略转向谨慎/
去年在马来西亚市场旗开得胜之后，海外市场一度在碧桂园的战略布局中占据核心位置。碧桂园总裁莫斌在年初接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司希望未来5年能够实现“三分天下”的目标，即海外市场、广东省以及广东省外的国内市场实现三足鼎立；在未来10年，希望海外市场和国内市场能够实现“二分天下”。
然而，今年以来受马航飞机失联等“黑天鹅”事件影响，碧桂园海外销售逐渐回归平淡。据公司方面透露，今年前三季度，公司马来西亚项目的合同销售额约16亿元，澳大利亚项目的合同销售额约11亿元。在2014年仅剩一个季度的情况下，碧桂园要想超过去年海外市场70亿元的合约销售额，难度极大。
“我们对海外市场投资将更为审慎”，莫斌在碧桂园今年中期业绩发布会上表示，公司未来会继续物色合适的项目，但进入新的市场都会从小项目或合作项目做起，逐渐积累经验，5年内海外资产占集团总资产的比例不会超过10%。
吴建斌坦言，虽然海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内，但由于地域问题，碧桂园的全产业链模式无法在海外复制，优势难以体现。出于财务安全和审慎发展的考虑，公司放慢了海外发展步伐。
“对碧桂园而言，放慢海外扩张步伐未必是坏事”，辉立证券房地产分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示，海外业务虽然有更高的毛利率，但由于国外的预售制度更严格，造成房企资金回笼缓慢，反而对公司的现金流造成不利影响。随着海外市场风险逐渐暴露，放缓扩张速度实现稳扎稳打并积累经验，对于公司未来在海外更好地发展有利。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示，随着海外销售放缓，碧桂园完成销售目标的压力自然落到国内市场。但今年前9月，碧桂园已经完成全年目标的63.3%，由于下半年公司拥有1700亿元的可售货值，只要维持积极的销售策略，完成全年目标难度不大。
“公司一直根据海内外市场情况灵活调整供货安排，以实现总体销售增长。对于2014年1280亿元的合同销售目标，公司将尽力达成，但同时因为我们在土地等资本开支方面有灵活度，目标是否完成并不会给企业经营带来压力”，碧桂园方面表示。记者区家彦发自广州
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