叶檀：房地产商不败需转型服务提供商

房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。

无论是现在还是今年几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市学区房逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手学区房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。有报道安居客集团的数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对学区房最重大的打击是，地方政府改变入学规定。

与学区房同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的优质养老院需要排队十年以上，而其他高档养老园则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚的现金流，再过十年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。

房地产开发商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子，但不可能不需要服务。

财经评论家叶檀东快记者金宁津整理