评论：房地产是短期内风险最大行业

对于房市调整的最大担忧在于它的宏观影响。房地产投资占到中国固定资产投资总额的25%，同时整个部门占2013年GDP的12.7%，GDP增长率的15.1%。如果加上对相关行业的带动作用，房地产行业可能贡献了大约五分之一的GDP。我们的分析表明，房地产投资增长率下降5%，就会拖累GDP增长率下降0.6个百分点（包括直接和间接影响）。在今年头五个月，房地产投资增长率同比降至14.7%，低于2013年同期的19.8%。如果这一趋势持续下去，我们的基本判断就存在向下调整的风险。从积极的意义上讲，房地产行业的调整则有利于对“新中国”部门（如清洁能源、环境保护、健康医疗和行业升级）的投资，为经济再平衡提供支持。

我们对于房价崩盘和房地产贷款逾期违约持续上升等短期金融风险并不十分担心。尽管存在供大于求的问题，但在城镇化发展和收入增长的推动下，需求仍然较为稳固。家庭收入稳健的两位数增长也降低了房价回调的破坏性影响：在房价温和下跌和收入稳定增长两方面因素的综合作用下，住房支付能力是能够恢复的。得益于严格的抵押贷款操作，家庭负债水平较低以及面向房地产开发商的风险敞口相对较小，金融系统的短期风险仍然是可控的。

有观点认为，即使政府取消了房地产调控措施，但其产生的作用也不会很大。我们并不同意这种观点，而是认为政策调整可以制止楼市前景的进一步恶化。首当其冲的选择方案就是取消部分城市的购房限制（现在，包括所有一二线城市和部分三线城市在内的大约50个城市都采取了限购措施）。如果地方政府再辅以小幅宽松的微调，效果还会更好。第二个选项是放宽对二次购房者的贷款价值比要求，当然我们也承认这项措施不太可能得到采纳。目前，二次购房者最多只能获得相当于房价40%的贷款，但如果将贷款上限上浮至房价的60%-70%，应该可以为那些确实需要升级住房或搬迁的购房者提供一些支持。朱海斌

（作者系摩根大通中国首席经济学家）