中国楼市未来：90后继承至少两套房子 需求逆转

为什么会出现人口老龄化？

现象是老年人多了，但背后的原因是生育率水平和预期寿命的变化，其中前者又比后者影响大得多，至于中国老龄化，两个因素兼有之。

从两次人口普查中的预期寿命数据看，2010年该数据为74.83岁，而2000年为71.4岁，10年之中增长了3.4岁。而预期寿命的提高会使人口金字塔的顶部相对加重，即顶部老龄化。

而从人口出生率看，从第三次婴儿潮之后，1987年起我国人口出生率开始从2.33%逐渐下降，2009年起人口出生率更是开始低于1.2%，虽然2011年起微弱反弹，但整体趋势难改。而低生育水平则使人口金字塔的底部相对缩减，即底部老龄化。

就全球而言，老龄化导致的人口负增长已经成为一个魔咒，诸如日本、德国这些发达国家也都无法摆脱人口负增长的命运。不过，相比于其他国家，中国老龄化过程具有速度更快、间隔更短、发展水平更低的特点。

有数据显示，西方主要发达国家完成人口老化(65岁以上人口占比从7%提高至14%)的时间跨度通常在40～100年，日本为25年。

而中国第六次人口普查65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。此外，根据联合国的保守预测，中国65岁以上人口占比最早将在2025年达到甚至超过14%。即中国和日本一样，25年间也将完成人口老化，而从2014年算起，只剩11年了。

总而言之，在低的生育率水平和走高的平均预期寿命推动下，中国的人口金字塔将出现顶部、底部老龄化。通俗而言，就是干活的人少了，有购买力的人少了，消费习惯保守的老年人多了，房地产需求会怎么样呢？相信结论是不言自明的。

当然，鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。(作者为《财商》主编助理，微博：@艾经纬CBN，即将出版《房市大衰退》一书)

(第一财经日报)