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2013年，一线品牌房企回归一、二线城市，这些城市频频陷入 “地王”争夺战，部分地块的高溢价率也引起了各地政府的担忧。重庆一位不愿具名的业内人士表示，金科避开了热点城市，通过底价拿地，既能加速扩张企业规模，又能保证项目一定的利润率，也有助于稳定股价。
当前，对于三、四线城市的开发，不少开发商的“纠结”情愫持续已久，但近来部分品牌房企老总站在全国“两会”的舞台上强力集中反击，认为好局才刚刚开始。近日，金科股份董事长黄红云向媒体表示，每个城市的情况都不一样，千差万别。判断一个城市的房地产市场，要从经济、人口、收入分布、城镇化发展阶段、政府政策等多方面评估。金科进入每个城市都经过了详细的论证。
今年政府工作报告中也提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”业内专家猜测，下一步将会有更多有利于中西部城镇化的利好消息浮出水面。
多元化融资“避险”
今年1月8日，金科股份携手银华基金子公司“银华资本”，并签署了贷款合作协议，拟融资10亿元，综合融资成本11.6%。这也是金科股份与基金公司展开的首次合作。
当前，受楼市持续调控、中央治理影子银行等因素的影响，开发商的资金链备受考验。金科股份去年三季报显示，虽然公司账面现金流高达91.5亿元，但经营活动所产生的现金流为-35.4亿元，整个去年拿地支出累计88.56亿元，资产负债率较高。
业内人士认为，金科股份作为高周转型的品牌房企，虽然公司的资产负债率较高，需要一定的资金成本，也会吞噬一部分利润，但在快速模式下并不担心现金流风险。
按照去年年报所透露，金科股份计划实施“8020”产品战略，即新推产品中80%为刚需产品，20%为改善型产品，坚持走民生地产之路。公司要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不超过6个月，外地项目不得超过8个月。
为了支撑各地项目的快速开发，金科股份这两年来除了预售回款、银行开发贷等传统融资渠道之外，更多的是借助了信托、银团、融资租赁等方式多元化募资。
据了解，金科股份最新一次信托贷款发生在去年2月底，主要是内江金科向中铁信托贷款4.5亿元，融资成本10.7%。不过，金科股份当时透露，截至去年2月26日，公司信托融资余额为39.44亿元。
去年4月初，金科股份为降低采购成本，与关联公司重庆银海融资租赁签署协议，募资2亿元，期限2年，租赁年率仅7%。一个月后，金科股份将融资之手伸向中信银行、昆仑信托组成的银团，总借款高达16亿元，期限两年，但年化综合融资成本9.7%。
此外，金科股份借助去年下半年上市房企再融资潮涌之际，短时间内就对外发布了43亿元的定增募资预案，定增对象涉及重庆、陕西三个住宅项目，但随着市场变化，这个方案也做了相应调整。今年1月底，海印股份8亿元定增获批，成为本轮上市房企再融资接受证监会审核通过的第一单，业内人士认为，房企再融资开闸信号意义明显。
申银万国地产分析师韩思怡此前发布研报认为，因2011年金科股份借壳上市时大部分项目已经过国土部审查，无囤地捂盘，预计此次将重点针对新项目审查，审批速度相对较快，获批概率相对较大。
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