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2009年房产税之所以再回到决策者的视野之中，很重要的一个原因是随着房价的高涨，很多人认为征收房产税可以降低房价。不过在笔者看来，通过房产税来降低房价的愿望可能是不现实的。尽管从短期来看，开征房产税会增加房产持有人的持有成本，可能会让房价往下走；但是长期来看，房产税对房价的影响并不大。比如说美国是世界上房产税最为完备的国家，但在2008年之前还是遭遇了房产泡沫。
那么，房产税的功能到底在哪？笔者看来，就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。随着“营改增”逐步完成，营业税变成了增值税，地方政府失去了主体税种，完善地方税体系非常紧迫。在现有的财政收入体制下，地方政府要完成和其事权相匹配的财政收入，只能在卖地上下功夫——— 地方政府有将近一半的收入来自土地出让金的收入。但这个收入是不可持续的，近年来很多地区城市中心的财政收入增长不快而郊区迅猛增长，很重要的一个原因就是成熟的市中心缺乏卖地收入，而郊区可以把诸多农业用地转为建设用地。更为重要的是，对土地出让金的依赖不只是会推高房价，还可能带来金融风险，影响经济的可持续发展——— 不少地区出现的鬼城就是明显一例。也正是如此，房产税才会再一次进入决策者的视野之中。
房产税为何能成为地方财政的主要来源？最重要的一点就是房子不会移动，房子的价格和一个地区的公共服务密切相关。同时房产税还是一个好的利益共享机制。在现有的土地出让模式下，房产所有者所要缴纳的各种税收是在交易环节征收，几乎没有在持有环节征税。这意味着一旦房产升值，那么所有的增值收益都归于个人，而与社会无关。但是我们知道，一个地方房产的升值，并不是基于房产所有者的努力，而是社会发展、公共服务品质提升的结果。如果没有房产税，那就意味着所有的公共品所带来的收益都被私有化了。例如，公园边上的房子价格贵，那是因为市政投入而致并非基于个人努力的结果，而房产税就是个人向社会返还增值收益的一种形式。
在明确了房产税为地方税种之后，我们还有必要再行追问，它是属于哪一层级地方政府所有？是省一级、地市级还是区县级？如果将房产税定位为向居民的公共服务提供稳定收入来源，那么一个比较妥当的办法就是将其限定在最基层的地方政府———区县级甚至街道和乡镇。这一点，美国已经提供了足够多的经验。
如果把房产税定位为最为基层地方政府的税收来源，那就势必要调整房产税的税率———让地方政府有足够的税率弹性来获得其必要的收入，中央只需要规定一个大致的范围，就像目前的契税，法律只是规定一个区间———“契税税率为3%-5%”，具体税率由各省决定。不过在笔者看来，房产税的税率决定权可以更低一些，以和各个地区的房产水平相适应，以免出现有些地方吃饱撑死，而有些地区挨饿的情况。就像有学者所说的，“如果所对应的区域性公共服务水平已经很好，进一步支出的必要性就不复存在，那么税基虽然扩大了，但税率可以相应下调。”
不过，由区县一级政府下调税率，可能又涉及到中央和地方关系这样一个更为根本性的问题。在以往的历史中，从来没有将税种税率由区县政府决定的先例，最多是由省一级政府决定。最近财政部又在整理“税收洼地”，而“税收洼地”在很大程度上就是地方自主权的一个体现。如果房产税能够在此方面先行一步，也算是探索中央和地方关系的一大突破。
同时还需要注意的是，目前针对房地产业的税种有5个，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税。此外，对房地产业征收的政府性基金和收费近百项。如何协调这五个税种之间的关系，甚至在征收房产税后是不是应当适当取消若干税种——— 以往很多税收改革的结果最终只是增加居民税收负担，这次的房产税改革能否跳出这一窠臼？这也考验立法者的智慧。
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