近期，福州的几个热销楼盘，如万科又一城、海晟闽江印象、西海岸等，都纷纷推出中小户型房源，其广告宣传多以“低总价”为卖点，业内认为，这是迎合市场需求的明智之举。同时，近期，市场回暖的迹象明显，而其中最为显著的是闽侯区域，已恢复到去年平均成交水平。这是否意味着楼市成交已经步入了回暖通道？未来几月，房价是涨是降？购房者何时应该出手？
成交仍然停滞 库存或成隐患
在经历了春节期间的成交极度低迷后,节后的福州楼市成交开始逐日向正常水平回归。据房地产交易中心数据统计，（2月17日-2月23日）福州五行政区住宅总签约套数大幅回暖，成交套数479套，环比前一周增加386套，刷新了过去33周以来的最高签约套数。而上一周（2月24日-03月02日）签约量虽略有下跌，也达到了400套，整个2月的福州楼市网签数据环比1月仍有小幅增长。
那么这是否意味着楼市成交已经步入了回暖通道？答案却是不容乐观的.据记者调查发现，虽然说2月楼市成交渐有起色,但今年前两月五行政区总签约套数远低于去年同期。同时,记者走访各大营销中心发现，目前楼市买卖双方的观望情绪依然浓厚,某家知名楼盘的置业顾问告诉记者，近期，福州楼市的客户来访量整体上较为低迷。上周，根据楼盘客户来访监测情况来看，整体上客户来访量仍未有所改善，上周客户来访量仍延续前周低位，应该说，除受高位价格及预期政策影响外，部分购房者落入房贷收紧的困境。
“确实如此，目前的成交数据还有除去春节期间延签备案的部分，所以说，楼市成交量并未得到实质的提升。”天知观点总经理王锋告诉记者，开发商普遍对2月份的楼市成交量表示担忧,福州楼市将维持“季节性低迷”状态。
苹果树总经理魏江华则是对楼市的库存量表现出了担忧,“市场的热度似乎滑向了另一个极端，明显偏冷。”他指出，从全国各地目前楼市出现的问题来看，高库存的区域面临的楼市风险较大，比如杭州，引发此次大规模降价的原因就是因为高居不下的库存。目前福州楼市存量以303万平米，排名全国第十位,如果3月以后，成交量不能够大幅攀升，则表明这种偏冷的格局在持续，库存量也将会持续上升。这对楼市来说，并不是很好的信号。
高端产品难跑 中小户型成主力
楼市成交持续低迷也让开发商开始积极回应市场，以主动积极的营销方式迎接楼市成交淡季。由于目前市场客群主要以刚需为主，不少开发商纷纷主推中小户型刚需产品试图打开市场。目前，福州的几个热销楼盘，如万科又一城、海晟闽江印象、西海岸等，都纷纷推出中小户型房源，其广告宣传多以“低总价”为卖点。 “中小户型就成了近期市场成交的主力。”魏江华表示，在当前市场下，投资客大多已经被挤出市场,以满足改善型需求的中大户型产品消费受到一定程度的抑制，想快速走量基本是不可能。而相反以满足自住型需求的中小户型产品，则一路看好。所以在近期开盘的项目中，刚需户型成为开发商主打产品.目前从产品结构来分析，80-120m2的户型比较受到市场的欢迎，去化的速度也较快。
“高端项目目前难以从政策面上受益，高昂的价格也使其面向客群狭窄，去化缓慢。福州高端物业供大于求，库存压力大，竞争激烈。”王锋告诉记者，与投资客相比，自住需求的青年群体对价格尤其敏感，选择一套低总价的小户型房子是他们能达到的置业能力。
所以目前市场上对中小户型的需求向来很大。开发商也纷纷主动迎合市场需求推出适时的“产品”。虽然近几个月以来，福州楼市成交量持续低迷，但是受益于近期一些楼盘推出的中小户型受到购房者的追捧，成交量也有了一定的改观，开始稳步回升。
闽侯已成置业热点 继续引领福州
近年来，市区土地供应量日趋减少，拆迁成本越来越高，导致市区楼盘的供应量逐渐减少。市区新盘的价位也达到历史最高锋.而随着闽侯地区土地的持续放量，供应上升，已经成为未来供应主力区域。在成交方面，市区的价格快速上涨，刚需主力购房群被挤压入闽侯，促进闽侯市场火热，事实上从去年来看，无论是单月成交量还是全年总量，闽侯一手住宅成交量都远超福州五城区。
王锋表示，由于市区房价原本已经很高，再加上供应量持续减少和限购停购对市区楼盘影响较明显，相信今年郊区盘占领的份额仍将继续扩大。从新年以来的表现来看，市场成交回暖最为明显的也是闽侯区域，据数据统计，闽侯成交目前已率先反弹，恢复去年平均成交水平。与此同时，闽侯市场生机再现，多盘加推预约。闽侯的迅猛势头还将延续。
魏江华则认为，在当前福州城市扩容的大背景下，闽侯各项基础设施建设得到政府的大力扶持，尤其是路网建设的完善：洪塘大桥、浦上大桥、橘园洲大桥、湾边大桥、三环路、绕城高速以及尚在建的螺洲大桥、新南港大桥，进一步缩短了购房者的心理距离，也使得更多投资者将目光投向不限购的闽侯。其他如东部新城、横屿组团等板块亦将以各自的特点闹热市场，而以往独领楼市风骚的市中心，在今年或将因为供应稀缺以及价格的高歌猛进而日渐减弱。 下半年或迎来购房好时机
那么在这样的市场背景下,楼市究竟何去何从？房价是涨是降？何时应该出手？
“当前，购房者在观望，开发商也在观望。”魏江华表示，在市场依旧低迷的情况下,虽然开发商已经在主推产品,以及推盘策略上开始迎合市场，但是对于今年楼市走向如何，不少开发商心中存疑，就不急着抛出让利措施，这形成促销时“矜持”的局面。但是不可否认的是，开发商哄抬价格的情况将不复存在。目前开发商的推盘策略是低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……
王锋认为，成交量的低迷让今年的形势颇为“扑朔迷离”，但是预计今年下半年政府将会出台一系列对楼市利好的政策，所以下半年的形势好过上半年。相信到下半年，这次持续了一年多的政策与楼价的角力将会见分晓。
他进一步解释称，在目前成交量低迷的情况下，恰恰是购房者入市的好时机，如果购房者资金不充裕，则选择开发商首次推货时机，一般开发商首期产品性价比很高，开发商让利幅度大一些。其次，产品很重要，有的好产品虽然贵点，但一旦错过就是错过了。
“需求始终都有，接下来只要开发商对产品及其价格的定位相对平稳，仍有众多潜在买家会积极入市，我认为，购房者要抓住时机，该出手时就出手。王锋再三强调其观点。(东南快报) | 
