新国五条一周年:一线城市房价领涨刚需供应断档

□楼市发生了什么变化

变化1

土地供应量创3年新高

2013年，北京土地供应创下了3年来的新高。同时，2013年也是近3年来首次完成供地计划，且超额完成。根据北京市国土局的数据，去年全年北京土地市场共成交经营性用地140宗，面积1575公顷，相当于2012年的2.5倍。而去年出台的北京“新国五条”细则无疑是2013年土地供应大增的重要推力。业内称，2013年土地供应的明显增加，将缓解今年住宅的供需压力。

去年3月30日，北京落实“国五条”的地方细则出台。北京细则中明确指出，“增加普通商品住房及用地供应”。随后，北京市国土局的推地节奏明显加快，在房企预期向好积极拿地的推动下，去年北京顺利完成了全年的供地计划，同时土地收入也攀上了新的高度。而值得关注的是，在北京土地供应中，保障房用地以及自住型商品房用地均有举足轻重的地位，这两类住宅类型的上市也对房地产市场产生着重要影响。

根据北京市国土局对外通报的2013年土地交易市场运行情况显示，2013年北京土地市场共成交经营性用地140宗，面积1575公顷，相当于2012年的2.5倍，其中住宅用地1261公顷、商服用地313公顷。商品住宅用地供应面积达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115％，比近5年商品住宅用地实际供应量688公顷增加42％。

从住宅用地供应结构来看，2013年北京市供应的住宅用地可提供住宅总建筑规模约为2300万平方米。其中，各类保障房建筑规模约1300万平方米，占住宅总建筑规模的57％；商品房建筑规模约1000万平方米，商品房中自住型商品房227万平方米，约可提供住房2万套。各类保障房及自住型商品房建筑规模占住宅总建筑规模的66％。

变化2

自住型商品房改变房地产格局

为了解决夹心层的住房问题，去年10月22日北京市住建委发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。随后，北京土地市场开始加大此类型地块的供应。截至目前，包括恒大、金隅等房企在内已推出3个自住型商品房项目，凭借比周边低3成房价的优势，此类产品可谓“炙手可热”。而从目前的土地供应情况来看，自住型商品房地块的供应也非常“给力”。1月21日，北京市国土局的数据显示，自去年下半年北京推出自住房政策以来，全市已供应自住型商品住房地块共计32宗，可提供自住型商品住房建筑规模累计达到329万平方米。按照自住房户型面积在90平方米以下计算，至少可以提供自住房3.7万套。而在今年供应的自住型商品住房用地中，集中建设的有6宗，可提供自住型商品房约81万平方米，通过竞建及配建方式建设的自住型商品房有4宗，约21万平方米。两者相加已经超过100万平方米，按照自住房户型面积在90平方米以下计算，可以提供自住房1万多套。且国土局的相关负责人表示，与去年相比，今年供应的自住型商品住房用地区位更优。

自住型商品房的入市在一定程度上冲击了房地产市场，使得不少置业者陷入观望。根据亚豪机构数据，在“自住型商品房”新规出台之后，10月24日-10月31日，住宅日均成交仅322套，而在9月日均成交量高达442套。北京伟业我爱我家集团市场研究部经理程浩业告诉记者，“未来一到两年内，自住型商品房土地供应可能还会加强。此外，纯商品房也会加大供应力度，将有效缓解供不应求的现状，房价也会趋于缓和。”