对开发商而言，银行的融资渠道受阻，也让他们不得不采取高额利息获取贷款来保证资金链的顺畅，这些楼市“众生相”给市场增添了不少色彩。那么出现这些现象究竟是何原因？而房贷从紧以及租金上涨等又将对福州楼市造成怎样的影响？
焦点
房租高房贷利率涨
纵观新年以来的福州市场，贯穿着调控、租金高、成交淡、房贷紧等一系列问题。而在记者的走访过程中，不少业内人士均强调了“房租贵、房贷高”这两个焦点问题。
从租房市场来看，春节前后，福州就有不少租房客接到了加租的通知。春节过后，“加租之风”更是越演越烈。而从房贷业务来看，从紧、审批周期长、提高个贷利率成为了目前市场的主要特征。
某中介公司的置业顾问告诉记者，以其手中的一套鼓楼区福屿社区的两房房源为例，去年租出去的时候是每个月1600元，在合同到期后，房东要求提高400元租金，否则不续签合同。该置业顾问还表示，这类涨租金的现象比比皆是，特别是春节后，不少房东都提高了租金。
“按照这样的房租水平计算，实际上已经逼近了房贷的月供，感觉租房已经很不划算，但买房又困难重重，我们感到非常困惑。”一位寻求租房的裴先生告诉记者，自己询问过多个房源，房东几乎都将租期定为最多一年，也就是说，租完今年，明年还要涨价。
“一边是房租不断上涨，一边购房者又面临多数银行提高贷款利率的压力。”福州思锐营销副总经理李辉称，现在绝大多数银行都收紧贷款，就连对首套房也提出了更高的利率要求，据了解，基本是上浮了10%的水平。
立丹行福州总经理林晨曦进一步表示，“现在不仅仅是利率上浮的问题，银行放贷的时间也变得更加漫长，个人房贷吃紧，放款时间一拖再拖。”个人房贷吃紧，放款时间一拖再拖，这让购房者心里不安，开发商也深受其害。业内人士表示，新房贷款数额都很大，拿不到钱，对希望通过卖房回笼资金的开发商来说无疑是个噩梦。
新联康福州区域总经理潘仰星也表现出担忧，按照目前的市场情况来看，房贷从紧，贷款利率在基准利率上继续上浮将成为趋势。“近期的一些市场现象以及楼市政策，在一定程度上对楼市起到了冷却的作用。”潘仰星如是说。
分析
政策趋紧部分银行“舍弃”房贷
对于愈演愈烈的“房企融资受阻”“个贷从紧”等问题，潘仰星认为，其关键原因在于在政策越收越紧的大环境下，许多金融机构出于风险与回报的考虑，不得不舍弃“房贷”的肥肉。
林晨曦对此观点表示赞同，并进一步解释称，由于目前银行资金额度普遍紧张，从银行盈利的角度看，相比消费贷、经营贷等商业贷款，房贷收益率偏低、放款周期长、资金回笼慢，不如消费贷、经营贷来得划算，这导致了房贷受到银行冷遇，况且限贷政策以后，首套房贷款占据主力位置。此前首套房贷款优惠大，对于银行而言，利润小，银行便将资金额度投入更具营利性的领域。
“2013年福州市房地产整体销售稳定，尤其是闽侯刚需楼盘去化快速，积压了大部分首套刚需房贷申请，这也在一定程度上消耗了2014年的额度。”李辉解释称。另外，目前，福州市房价涨幅仍偏大，在房地产政策依然从紧的背景下，房贷不可能显著放松。
城市化步伐加快房租上涨成“惯性”
“如果说近年来房价还有跌宕起伏的时候，那么房租真可谓是扶摇直上，房租逐年上涨似乎已经成为了惯性。”林晨曦表示，随着城市人口逐年增加，且近几年福州整体房价上涨幅度大，银行贷款利率优惠不再，刚需客群购房成本增加，由买转租，推升房租上涨。
李辉进一步分析称，房租上涨除了与业主转嫁供楼压力和通胀压力有关，还有多重的上涨动力，如福州城市化建设步伐正在不断加快，旧村
改造的力度也在不断加大。比如王庄地块、上下杭区域，以及老酒厂地块，伴随着这些村居旧屋、棚屋的拆迁，一大批原本租住在那里的租客涌向私房租赁市场，也可能会在短期内造成房源不足而加速租金上涨。
潘仰星还提出，租金上涨，还有供应结构不合理导致房源供应不足的问题。面对外来人员的保障性质的公租房几乎可以忽略不计，几乎所有租户都在涌向市场化的私房租赁市场。
影响
“等待”成本加重或加快刚需购房步伐
“不论是房租上涨还是房贷利率上调，从表面上看，似乎对楼市都不是好消息。但实际上在这些因素的促使下，将会加快刚需客群购房的步伐。”林晨曦认为，贷款利率的上调并不会过多地影响到刚需客群购房的积极性，特别是目前刚性需求外移闽侯等郊县，由于总价相比市区较低，购房门槛仍然较低，房租上涨会促使刚需客群提前做好购房的准备，外围刚性需求楼盘仍会保持较高热度。
李辉认为，房租上涨以及房贷利率上涨都说明了购房者等待的成本在继续加重，如今租金在涨，贷款按揭还要更高，这些都让不少购房者“雪上加霜”，也许在这些因素的刺激下，会促使刚需客群提前入市。
而潘仰星对此观点持保留态度，他认为，从目前购房者等待成本的加重程度而言，还不足于真正影响到他们的置业心态，入市的关键还在于他们对后市的预期。
融资环境多变促进房企优胜劣汰
对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。潘仰星认为，近年来银行间流动性资金紧张，金融环境偏紧。在此背景下，2014年对开发商而言无疑是巨大考验，银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金链将面临考验。高负债、融资渠道窄、处于开发期的中小型房企压力最大。
“考验开发商资金链的时期已经来到。”林晨曦认为，处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对资金充裕、去化有保障，即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。
潘仰星告诉记者，当前仍在继续出台的各项调控政策旨在使市场去泡沫化,相应会逐步建立起开发商优胜劣汰的竞争机制。一些资金实力不强、过度扩张的房企生存空间将越来越狭窄,行业整合可能会加速,这正符合未来房地产业理性平稳发展的要求。
后市
局部波动总体平稳楼市将趋于理性健康
在被问及福州房地产市场未来发展趋势这一问题时，林晨曦认为，关键还是看后续的政策调控如何？他表示，如果未来政策调控没有出现大的变化，那么“总体平稳局部波动”的市场形势仍将延续。林晨曦继续解释，未来银行仍将持续收紧房贷，二套房贷资金将被进一步限紧，整体销售进度将放缓，银行将有限的资金更多地流入首套刚需型产品，但随着利率上涨信息的释放，为了节省购房成本，在短期内将促进一部分刚需客户进入市场，助推成交量上涨，一旦利率上调，刚需产品成交量将会回归稳定。
潘仰星则从开发商的资金链角度分析，他认为目前市场上的品牌开发商无论是银行关系、融资渠道，还是自身的资金状况都较为良好，所以在政策不发生大变化的基础上，房价总体应该平稳上涨，但也不排除一部分小型房企出现资金链断裂的情况，不得已将以降价换取资金的回笼。
“提升房地产开发商的门槛,控制投机，减少银行风险，整个市场正在朝正确的方向前行。”李辉认为，“如今的政策我相信在朝着正确的方向走，当然会有短期的阵痛与调整,比如，房租的不断上涨和刚需购房的成本加大。但是我认为，未来政策将更加科学明朗。比如稳定租赁市场、保护首套房置业需求，以及房产、信用等基础数据统一平台的建设，这些都将为楼市调控政策科学化、制度化打基础。”(东南快报) | 
