泰禾集团：一个诸侯的征伐与崛起

文三：

“太史公曰：禹之功大矣，渐九川，定九州，至于今诸夏艾安。及苗裔勾践，苦身焦思，终灭疆吴，北观兵中国，以尊周室，号称霸王。勾践可不谓贤哉！盖有禹之遗烈焉。”——《史记卷四十一》

商业地产来势汹汹。5年间，中国的商业地产市场经历了飞速的成长。住建部政策研究中心主任秦虹在2013年8月15日举办的“2013博鳌房地产论坛”上表示，商业地产在房地产开发中的占比开始大幅度提高，和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍时，商业地产投资增长了2倍。商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍。

作为雄霸福建一方的地产“诸侯”，拥有18年开发历程的A股上市企业泰禾集团，近年来逐渐开拓着属于自己的商业地产王国，地产界的诸侯争霸格局再杀入一支不容小觑的力量。泰禾集团扩张商业地产版图的过程中，大刀阔斧、勇于开拓，迅速奠定了自己的一壁江山，一出以商业之名的转型之战正在上演。

剑指商业地产

“作为商业地产开发领域的后起之秀，泰禾集团一直以行业引领者的姿态，定位未来的发展方向。”泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康的表态，更像是泰禾集团进军商业地产领域的宣言。

对于泰禾集团而言，2010年，是具有重要意义的一年，泰禾集团开始进军中国高端商业地产。泰禾集团进军商业地产的第一步理所当然始于自己的疆域——福州。2012年，泰禾集团在福州的两个商业广场项目：五四北泰禾广场和东二环泰禾广场，是泰禾集团进军商业地产争霸的开山之作，创下了年销售金额48个亿的盛况，引领了福州市场，首战大捷。

五四北泰禾广场是泰禾集团进军高端商业地产打响的第一枪。该项目总建筑面积30万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的福州北唯一大型商业综合体。项目在地铁1号线首站，毗邻森林公园、儿童乐园、动物园等三大公园，拥有近4000平方米的城市休闲广场，配置机动车位数量达到1500多个，每百平米商业面积车位配比超过1:1。项目还首创了福州24小时全天候人流动线，并将超前的设计理念引入购物中心内部，特别设置从1层直达4层的“飞天梯”，使购物体验与众不同；另外，泰禾集团斥资近1亿精心打造的购物中心钻石外立面，是由3万平米中国最大的幻彩铝板幕墙组合而成，提升项目了高端商业形象及城市地标的价值。

东二环泰禾广场则更是泰禾集团进军商业地产的一个经典之作。东二环泰禾广场在当地创下了十项第一。据介绍，该项目占地面积230亩，总建筑面积70万平米，与传统商圈不同的是，它是一个高端的纯商业建筑群落，整体由泰禾广场、泰禾新天地和中央商务集群三大板块构成，形成了以“2个商业中心+1个商务集群”的创新商业组合。它包含了顶级购物中心、欧式商业小镇、下沉式商业广场、独栋商业会所、5A甲级写字楼、白金五星级酒店、顶级酒店式公寓、顶级SOHO办公等八大高端业态，旨在颠覆传统商圈概念，打造一个精工巨制、50年不落伍、真正意义上的海西第一商圈。

工欲善其事必先利其器，东二环泰禾广场作为泰禾集团商业地产的精品项目，从设计到施工建设都有专业力量作为保障。项目汇聚了众多全球知名规划设计公司，包括：美国LLA建筑设计公司；美国RTKL建筑规划设计公司；英国HBA建筑规划设计公司；HZS建筑设计公司；加拿大泛亚国际景观机构等。可以说在全省范围内的商圈中实属罕见。它融合了各国设计师的智慧结晶，以全球视野驱动城市前行，使其在诞生之初就不仅承担着“海西第一城市综合体”的使命，还承载着作为福州城市标杆建筑艺术的名片。

正是基于每个细节的专业和认真，泰禾商业地产项目取得了亮眼的成绩。据了解，2013年9月26日，福州五四北泰禾广场盛大开业，全天客流超35万人次，截至当天24:00营业结束时，全天1200万元的营业额创福州购物中心开业新高。2013年，东二环泰禾广场再度冠绝群雄：3月30日，“泰禾新天地”一期商铺开盘，以1小时15亿的销售额，创造福州楼市单次开盘销售金额最多的纪录；11月16日，东二环泰禾广场5A甲级写字楼开盘当日受到投资者疯抢，所推出的111套房源全部售罄，狂销5亿，再缔泰禾销售传奇。由此，东二环泰禾广场凭借全年20亿的销售额，再次问鼎2013年度“福州楼市商业项目单盘销冠”。而10月26日，泉州华大泰禾广场最后一栋顶级SOHO 1号楼王一小时售罄，至此，该广场合计1500套的SOHO产品在3个月之内已经实现“四开四清”；11月23日，泉州华大住宅“泰禾首府”最后一期盛大开盘，1小时内销售7亿。至此，泉州华大泰禾广场以5个月7次开盘售罄，狂销22亿当之无愧地成为当地销售冠军。而在泉州石狮，2013年9月28日，石狮泰禾广场住宅组团“泰禾首玺”开盘热销；12月29日，石狮泰禾广场首期顶级SOHO办公8号楼首次开盘1小时卖光。

学习是为了赶超

提起国内的商业地产领军企业，万达集团无疑是雄霸天下的。作为商业地产后起之秀的泰禾集团正是瞄准领军企业，不断地学习并力图赶超。“泰禾要学习目前国内商业地产领域巨头，一是学习速度，二是要学习‘满铺开业’的举措。”朱进康表示，“国内商业地产巨头一个很重要的特点就是速度非常快，当然，我们现在是做到快中有稳，‘快’体现的是泰禾的速度，目前泰禾正常做到24个月左右开业；‘稳’则体现泰禾对项目品质的要求。此外，现在很多商业地产项目都是建好之后再招商，属于陆续开业的模式，但这对于商业后续运营会有影响。因此，我们要实现‘满铺开业’。据了解，泰禾集团在福州和上海设立了两大招商中心，招商中心同样打造了一支强大的招商人才团队。因此，各个泰禾广场的招商非常成功。即将开业的五四北泰禾广场，200多个知名品牌中，有超过30%是首次进入福州；而东二环泰禾广场将进军奢侈品领域，拟引进Gucci、Prada、Burberry、Zegna、Armani……等国际奢侈品牌，成为福建顶级商业的引领者。

学习更强者只是巩固自身实力的一种必要手段，真正开疆拓土的一方诸侯需要不断地超越自我。对于泰禾集团商业地产的优势和特点，朱进康对《中国新闻周刊》表示：“当然，除了学习之外，泰禾也在突破和超前，真正成为中国高端商业地产的引领者。”

作为一家迅速崛起的品牌房企，泰禾集团未来在商业地产领域的开拓有了更为明确的方向。泰禾商业地产项目要做“精品商业”，并把项目当地的特色、当地的需求，有效地融合进去。事实上，对于商业地产而言，其开发和定位的个性化是非常鲜明的，每个城市、每个商业地产项目，都因为城市特性、消费模式、消费习惯的不同，而促使商业发展模式及定位要有差异化。

因此，泰禾集团独具前瞻性地提出了“精品商业”模式，就是要走差异化，根据不同商业地产项目所处的城市、区位的不同，进行量身打造，以更加满足和适合当地的消费需求。这也是泰禾集团商业地产引以为傲的独到定位和优势。

提及泰禾集团商业地产提出的“学习万达，超越万达”的目标，朱进康表示，泰禾的商业和万达等其他商业肯定是不一样的，经过精心的研发、求证，泰禾首创了中国第五代综合体模式，具有双核心（双商业中心）、一站式生活、多维城市空间互动、高端商业步行街区、城市地标建筑以及更具人性化的规划等六大特征。同时，泰禾的第五代综合体吸取了其他几代商业模式的优势，在此基础上将购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等功能有机划分，它不像其他城市综合体一样简单地照搬或叠加，而是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种颠覆性的创新思路，真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合，因而具备其他项目难以匹敌的辐射能级。

征战，以商业之名

转型商业地产已是当下众多房企不约而同的选择。但这个市场的前景如何，是否有足够大的潜力呢？亚洲购物中心协会轮值主席郭增利在参加行业论坛时表示：“中国的购物中心数量到2015年还会新增1300多个，届时数量将突破4000个。”

2013年，泰禾广场首次跻身“中国商业地产项目品牌价值TOP10”。而最新的消息标明，泰禾商业地产已经走出福建,拟进军广东落户中山，目前，该项目正在积极推进中。正是号准了商业地产蓬勃发展的产业脉搏，泰禾集团加入这场各方地产“诸侯”相互厮杀的征战，抢占市场先机。为跟进一步走进和了解泰禾集团商业地产的规划，《中国新闻周刊》与泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康进行了一场对话，试图梳理泰禾集团商业地产的发展版图，解析其独有的“精品商业模式”，还原泰禾集团商业地产的勃勃雄心。

中国新闻周刊：泰禾集团提出的“精品商业模式”，其独特之处在哪里？泰禾集团又是如何实现与其他同类企业的差异化？

朱进康：精品商业模式是目前商业地产领域开发较为前沿的理念，商业项目未来将更加注重本土消费需求的个性化，以及更加注重体验式消费。因此，泰禾集团在具体项目开发上，区别于目前国内商业地产巨头的差异化表现在下面几大方面。

一是泰禾集团商业地产项目更加注重各个项目的特性及需求。目前众多商业地产项目千篇一律、千层一面，这样就很难实现与本地消费市场的有效融合。而泰禾更加注重的是商业地产的量身定制，即开发的商业地产项目，会根据未来的消费人群做精心布局。与此同时，泰禾从来不用一个模板在做事，希望可以通过把国际顶尖商业各个流派的人才融合在一起，实现真正的精品商业模式。

二是泰禾集团在整个业态布局及动线规划，更加注重消费体验。泰禾广场在业态布局上，做了很大一个改革，就是“去百货化”。事实上，在商业广场内，百货体量大，达到数万平方米，破坏整个规模动线，并影响到消费体验。

三是泰禾集团更加注重整个商业规划的布局，做到两个商业中心，并实现“24小时动线”消费互动。因此，泰禾打造了两个商业中心，首先在规划上进行科学合理布局，让停车场的车主能顺畅往来于步行街、购物中心，同时，泰禾也通过合理的动线规划，让购物中心的人流全天候，特别是晚上十点之后与步行街有效互动，这就是泰禾提出的“24小时动线”，这个“24小时动线”的理念，也是中国首创。

中国新闻周刊：泰禾集团提出做中国高端商业地产引领者，泰禾集团的优势在哪里？

朱进康：除了泰禾集团本身所具备的财力、实力、理念之外，很重要的一点也在于泰禾集团在商业地产领域的定位、整个商业地产核心团队，以及商业运营能力。早在泰禾集团进军商业地产之初，就提出了更加专业化和细致化的定位，下大力度对内部进行优化及改革，并彻底把商业与住宅分开精细化运营。

在商业地产领域，泰禾集团设立了专门的商业地产研究中心，并将这一中心放在北京，占据人才高地优势；在整个项目的合作企业中，更是聚合国内、国际一线团队的力量和视野；同时，在福州和上海设立了两大招商中心，招商中心同样打造了一支强大的招商人才团队，保障了招商的成功。

中国新闻周刊：泰禾集团商业项目进军泉州有着怎样的考量？未来有什么规划？

朱进康：泰禾集团要从福州第一，做到福建第一。因此，此次进军福建省人口最多、经济最强的城市——泉州，对于未来布局而言，具有重要的战略意义，这也是泰禾集团短短时间内同时拿下泉州华大泰禾广场及石狮泰禾广场两个项目的原因，而未来，省内的厦门，全国中心北京，以及广东、浙江等沿海一线，也是布局的方向和重点。希望在未来的三到五年内，在全国布局15—20个泰禾广场。