叶檀：中小城市楼市岌岌可危 难逃泡沫崩溃

第一则新闻显示了一线城市作为房地产安全岛的避险效应，第二则新闻则满足了投资者广为流传的四线城市房地产市场风险大的预判。

有学者并不赞同中国存在广泛的房地产泡沫，新加坡南洋理工大学经济第教授黄有光最新撰文驳中国房价泡沫论，指出至少这3年来，全国平均市场房价（以前政府或单位辅助的房价不可比）增加远远少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房价增加，可能超过人均收入。这是预期中的经济现象，不会造成严重社会问题，也不应该会引发金融危机。英国《经济学人》（TheEconomist）正月4-10日期第55-6页，有关于各国房价的比较的文章，相对于长期平均，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。这是所有23个主要国家与地区中被低估第二厉害的国家；被低估最大的日本达到38%。

判断房地产泡沫这一结论的论据很简单，如果中国房贷紧缩而房地产市场保持坚挺，说明房地产市场受到收入增长的支撑，没有泡沫，起码迄今为止，一二线城市能够禁得起市场的考验。据融360监测数据显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。房贷趋紧近一年，一二线尤其是一线城市房价仍在持续上涨，说明这些地区的房地产市场无泡沫。

而三四线城市则岌岌可危，不管是不是曹县，一些小城市增加了房产推销力度，甚至动用政府力量推销，说明此前大量库存未能得到消化，政府为了GDP与地方财政收入大力卖地却没有考虑到消费能力，这些地方会撑死的。这样的房地产市场面临的不是泡沫风险，而是产能过剩，与政府为了推动GDP上马钢铁、水泥、电解铝等过剩产能没有什么不同。与泡沫崩溃不同的是，这些地方的银行坏帐将因此而上升，不会出现急性泡沫崩溃风险，传染性也不强。

中国房地产市场与日美等国有所不同，收入上升、泡沫风险与产能过剩纠缠在一起，各个城市、各个地区千差万别，试图以房地产金融一个理论统括房地产市场，是不可能完成的任务。中国金融真正的风险是银行隐藏的坏帐，是金融资产质量太烂，而不是其他。