将探索新型保障房 谨防陷入“类经适房的困境”

而要解决大城市高房价带来的住房困难群体扩大（中等收入阶层或“夹心层”）和住房拥有诉求，唯一的出路就是以市场配置为基本原则，在政府适当扶持下，助推市民实现购买住房的愿望，而共有产权住房就属于这种形式。从建设部推荐各地学习的北京模式或深圳模式看，不管是土地出让，还是建设主体和销售，或是退出模式，都坚持市场化原则为基本前提。土地出让方式上，北京和深圳实行的是“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建”的模式，走的是完全“招拍挂”的程序，只不过在此过程中政府以让渡部分土地出让收益来确定自己拥有的产权部分；经过完全的“招拍挂”，建设和销售也就完全通过开发商自己和市场来决定，购房者产权部分也是按照市场价格来支付；退出模式上，不管购房者购买政府产权部分，还是政府回购，都坚持随行就市。

因此，从模式来看，共有产权住房与经济适用住房是完全不同的，而主管部门提出有限产权的保障模式，一方面是基于大城市保障的实际需求，另一方面也是基于如何有效扼制传统的产权式保障房（经适房或限价房）固有弊端。正如住建部官员所言，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，不仅有利于加快解决群众住房困难，也符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。从某种角度看，共有产权的这种做法与国家所提出的“坚持市场化大方向”是相融合的，但也是理想与现实之间的某种协调，也可将其纳入多层次住房供应体系中。同时，也不可否认，采用共有产权的形式在解决住房保障资金来源、增强地方政府积极性方面也有很大优势。

但是，自打这一保障品种被提出和实践后，批评的声音就从来没有断过，绝大多数的观点是“名目越多、乱相就越多”，特别是如何规避寻租问题、售后监管（出租、空置）和退出（违规清退和正常回购）问题。与经适房只需补缴少量土地收益价款，即可获得巨额转正收益在本质上完全一样，巨大利益的想象空间很明显地摆在每个人的面前，只要将市场评估价降低几个百分点，共有产权住房购买者通过购买政府产权部分，即可获得从天而降的经济利益，少则十万多则数十万。理性人都会有这样的想法，并会付诸行动，特别是在房价存在上涨预期的情况下。因此，要慎防市场化标签将这种新的保障房形式重新导入“类经适房的道德风险困境”，毕竟不管从主管机构的责任心上，还是从申请者的寻租倾向上，或是从媒体和舆论监督上，我们还没有建立保证这种市场化透明、公正运作的基础。