评论：掘金商业地产要险中求机

中国的商业地产正处于上升的阶段，市场趋于透明、成熟和稳定，同时隐藏着潜在的机遇和风险，只有准确把握市场趋势和契机，才能避免泡沫化和同质化的趋势，铸就商业地产的成功未来。

城市综合体的开发其实是城市化发展的必然产物，城市组团的发展需要功能较完善的城市综合体作为支撑，为整个城市区域型发展提升的同时，也为区域内工作和居住群体提供了更多可以选择的空间。尤其是像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化公寓、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。

同时，新城镇建设是城市化进程的表现，一定程度上推动城市经济发展，而新城镇建设的表现形式则是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红女士表示：“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。

此外，在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入，“而这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业出现，这一趋势已凸显，”谭文红认为。因此一线城市相关政府部门已开始对于综合体开发在土地出让初期即已设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。

住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系，近年来政府对住宅的政策性调控导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产的开发。但伴随大量的商业地产泡沫的出现，越来越多的投资客也对于商业项目的投资持有谨慎态度。同时，2013年下半年以来，住宅出现了量价齐升的表现，从这一趋势来看，对于商业地产的需求和开发会有一定的积极影响。在谭文红看来，住宅成交量主要放量在新城区域，或轨道沿线区域，这些区域的未来升值空间较大，住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。她也指出，未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上应抓住消费客群的定位即可实现两者的有效结合。

商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资和风险投资介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。谭文红表示，商业地产开发与住宅不同，涉及到大量的持有型物业，因此会产生大量的未来持有期间的资金运作需求，而商业地产在成熟之前均涉及大量资金的支持，仅靠项目本身的销售资金回笼支撑长期持有项目的经营有一定的风险，而且越来越多的开发企业逐渐实现市场化操作，更多的企业会使用资金杠杆，同时使得企业自有资金能够发挥更大的投资效益。因此商业地产开发脱离不了金融资本的利用。

李广军