聂梅生：房价只涨不降是一个悖论

“回归合理房价必须在政策上做考量”

对于如何促使房价回归合理范围的问题，聂梅生在演讲过程中指出促房价合理回归须在政策上做考量。因为，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城市的经济、金融、土地资源的配置、财政和税收制度的改革和立法，最终改革的成果才能体现到合理房价。

其次，她认为房产税和房地产税差一个字，需要政策落地。房地产税不一定立法，但是房地产税一定得开征，如果不征房地产税，土地财政就推不出去。

同时，聂梅生还指出政府针对房价进行了十来年的调控，其效果确实是不明显。过去十年政府有70多个文件传达调控政策，对于首付、利率的调控手段用得很频繁。但是，改革是一个渐进的过程，必须积极稳妥地从广度和深度上推进市场化改革。

在房价回归以及市场归市场之后，聂梅生预计房地产开发商的投资回报率将回归到国内其他行业平均水平，与国际接轨。同时，房地产在国民经济的作用回归到与其他行业同步发展，起基础支撑作用。因此，聂梅生建议房地产与经济发展不能破坏人口资源环境作为代价，房价回归后房地产行业应该更重视绿色建设、产业化和可持续发展。

“商业地产城市综合体泡沫趋势非常明确”

在商业地产发展方面，聂梅生指出商业地产城市综合体是有非常明确的泡沫趋势，中国有很多的街，空置率非常厉害，这种情况已经很明显，并开始趋于破裂，而中国也决不只是一个鄂尔多斯。

所以对于商业地产来说，聂梅生建议鼓励创新，丰富金融市场层次和产品，这对商业地产至关重要。商业地产的资金链是不一样的，虽然其贷款利率方面更简单，但是一旦出现问题，风险比住宅大得多。因为住宅是分散在每家每户，比如美国出现次贷破裂，风险是由每家每户承担，而商业地产就是整栋楼一齐承担。

今年“双11”的网购再度刷新交易额历史记录，而商业地产却“躺枪”。地产业界人士纷纷担忧电商愈演愈烈会进一步刺破商业地产的泡沫，引发商业物业的大幅缩水。针对马云对赌王健林的亿元赌约，聂梅生认为此赌约与融资和资金链的运转方式相关，她指出马云基本解决了融资与资金链的问题，其占领了先机。

聂梅生还指出，目前，商业地产还得通过卖点、比价、假的股权、真的债务等融资形式来实现资金链的运转，这种方式无法与马云创新的金融产品相竞争。所以，金融创新对商业地产非常重要的，其可提供新的融资渠道和退出渠道。