土地增值税问题根源 在于征税基础而非税制设计

土地增值税属于地方税，开征该税种的原本用意在于调节土地增值收益，开征的背景是上世纪90年代初沿海地区疯狂的“炒地”行为。但目前看，地方政府看重土地，除了土地出让后对增值收益征税外，更重视的是以土地出让带动的区域经济发展，这样的经济体量（GDP政绩）和相应的营业税税基（地方税收的“大头”）是土地增值税所无法比拟的，这就是为何地方政府牺牲土地收益来招商引资的原因，甚至在有的情况下连土地增值税都会减免。据《财经》杂志报道，号称地产界“劳斯莱斯”的星河湾在2009年进入鄂尔多斯后，拟规划建设该市有史以来最大的房地产项目，规划面积11820亩，规划人口5.6万人。为了绑定星河湾对于鄂尔多斯市的长期投资，根据星河湾方面与鄂尔多斯市政府签订的投资协议，当地除了保证星河湾项目用地不少于1万亩，建设用地不少于5000亩外，更承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。

可以说，与地方政府严格清算房地产项目所获得的土地增值税额相比，开发商前期投入和后续项目建设对于项目所在地整体地价升值的贡献、区域整体开发品质的提升、区域后续开发所需基础设施条件的完善，甚至是城市面貌的改善等等，都具有长远的意义，对于地方政府固定资产投资、经济总量、税收收入、GDP政绩等具有持续的贡献。这是短期的、数得见的土地增值税所无法比拟的。即使是算经济账，二者也不在一个数量级上，这就是为何国内知名的大型开发商受到各地方政府待见的主要原因。

因此，土地增值税在我国不具备严格征收的基础，2007年以来的7年，之所以我国土地增值税年均增幅达到47.7%，很大程度上是房地产市场规模的扩张，而并非地方税务征管部门严格征管的结果。2008-2012年，房地产上市公司年均土地增值税税率仅为5.7%，这不仅与30%-60%的税率累进设置相差甚远，而且与2003年以来地价水平年均上涨23%（根据REICO统计）的现实也不相符。

土地增值税征收不力不在税制设计复杂，尽管增值税和所得税都存在避税空间、跨期的问题，但实施多极累进是国际惯例，不能成为简化税种的依据；对房地产行业实施“先预征-后清算”的征收模式，符合房地产项目超长开发周期的特征。在我国，这一周期更长，更需要这样的征收模式，而且也符合根据收支实现制来调整实际纳税额的原则。我国之所以在关键的“清算”环节流于形式，并不在于会计核算本身，而在于“房地产行业经营情况确实复杂”，前述国税总局财产行为税司负责人所言的“房地产行业经营情况复杂”可能道出了其中的缘由。（作者单位：深圳市房地产研究中心）