叶檀：高效住房保障机制 应该要减少寻租的空间

北京自住型商品房应该向上海共有产权房看齐，相比而言，上海的方式寻租空间更小，公平而高效。

北京首个摇号自住型商品房网站通道爆棚，说明需求者多、性价比高。目前北京申请经适房、限价房轮候家庭约有13万户，具有购房资格的家庭远超此数。如果未来放开户籍限制，需求更加爆棚。

自住型商品房仍留有太大的寻租空间。 自住型商品房5年后可以入市，政府允许购买者获得资产溢价。阳光100置业集团常务副总裁范小冲的计算，“以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房的起始售价为1万元/平方米，那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元。如果不是唯一一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上缴财政的收益，每平方米可收益3500元。”

只要有高额溢价就有大量寻租。按照北京《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》第六款，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。如果免除其他所得税等，只征收30％的土地差价，自住房价格越低差价越小。参照经济适用房非常不公平，购买者可以享受低价，可以享受低税，还可以享受资产增值收益，摆明了是刺激大家一起去分食大餐。

经济适用房覆辙在前，之所以出现大量寻租就是溢价太高，而国内的信用控制系统又跟不上，现在居然通过自住型商品房的方式，再放7万套，让600多万个家庭中的7万个家庭获益。而其他购买商品房的人，则成为托底房地产价格的冤大头。

目前北京有经适房、两限房、公租房、商品房，再加上自住型商品房，种类已经十分混乱。以往的经适房也好，单限房也好，都出现过各种寻租现象。之所以如此混乱，就是因为理论不切实际的想法，不接地气，对信用过于乐观，想给低收入阶层公租房，想给夹心层房地产增值的资本利得，如果制定政策者了解情况，那就不得不让人怀疑向购买者放水究竟是为什么？