负债920亿 远洋地产低价配股一箭双雕
股权结构一直动荡的远洋地产控股有限公司（03377.HK，以下简称“远洋地产”），日前不惜以低价配股的方式加大央企的持股比例。11月22日，其与中国人寿及南丰集团的股权认购正式生效。除此之外，股权结构进一步集中，中国人寿的持股比例增至29%。
一直倚靠央企背景发展的远洋地产，早年曾发展得顺风顺水，但是随着国家政策对于央企资金投资房地产的限制，大股东中国远洋集团陆续开始撤出之后，远洋地产无论是资金还是土地储备上，都遭遇到一定程度的下滑。甚至还因为多次在市场过热时拿高价地而被批评为“不懂政策走势”，被同行戏称为市场的“反向风向标”。
同时，受地王项目去化低的影响，远洋地产上半年的存货值暴增至828亿元，这对于其现金流构成了极大的压力。因而，今年以来，远洋地产原计划拿出100亿元买地，却只耗资7亿元买地。
有业内人士认为，此次再次配股中国人寿，实际上是希望背靠央企背景所获得的诸多便利。同时，通过此次操作，远洋地产一举获得30亿元现金及相应的土地储备，一箭双雕。
不过远洋地产低价配股的行为遭受到了牺牲中小股东利益等质疑。时代周报记者先后联系远洋地产战略发展部副总监段涛及媒介经理朱虹，试图了解此次事件背后的具体成因，对方均表示一切以公告为准，“其他不便多说。”
低价配股增持两地块融资30亿
11月22日，远洋地产发布公告称，分别与中国人寿及源荣投资有限公司(南丰集团成员公司)订立认购协议。据此，中国人寿及源荣投资有条件同意认购远洋地产发行的合共6.36亿股股份及6.87亿股股份，认购价为每股4.74港元。
第一步，远洋地产向中国人寿配股6.36亿股，后者耗资23.75亿元，一举将24.71%的权益增加至29%。第二步，南丰共出资25.65亿元参与配股，持股比例增至21%，同时以19.3亿元的价格转让其在北京CBA-Z6地块与大连钻石湾项目的股权。此举过后，南丰权益占比21%。两大股东均承诺锁定禁售期为2年，大大超过了3-6个月的惯例。
通过这样的安排，远洋地产不仅增持了在两个优质地块上的权益，还直接获得净现金30.1亿元。
而对于股权结构一向动荡的远洋地产来说，也亟需稳定一个投资结构，才能获得未来更加稳健的发展机遇。据时代周报记者了解，自1993年成立以来，远洋地产历经中国中化集团与中远集团的悉数退出，再到2009年的中国人寿以及2010年南丰的加入，一直面临股东层面不确定的因素，而这也被认为是其股价一路下滑的最大因素。中国人寿2009年末、2010年初连续两笔增持，成为第一大股东，此后再无动作。
除此之外，选择此时配股，可能与时机也有一定的关系。“年底可以说是房地产企业的一个敏感时期，因为要涉及到年报，要给众多投资者一个交代，所以在业绩可能并非那么靓丽的情况下，最好有一些利好的消息。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时表示，此时配股可能更多是一种时机上的凑巧，并非是有意在股价低迷时进行操作。
新增土储仅为年初计划的7%
而配股对于远洋地产更为关键的利好就是增厚其央企色彩。此前，曾经一拿地就遭遇政策调控的远洋地产，甚至被同行戏称为“反风向标”。“不懂政策走势”的批评，一度让远洋放慢了拿地的步调。
据时代周报记者了解，截至目前，远洋地产新购土地储备仅有两宗，其一是上半年斥资1.87亿元拿下的天津武清地块，另外则是10月份购得的总地价款约5.22亿元的北京来广营项目。这与远洋地产总裁李明于今年初表示的，在不增加负债的情况下，2013年将使用100亿元的资金用于拿地相距甚远。截至目前来看，远洋地产增加的土地储备仅为年初预定的7%。
让我们回顾近年远洋地产的一系列拿地大动作，就难免对其今年的拿地谨慎程度增添诸多猜想。2009年12月，远洋地产以467%的溢价率，改写了当时北京土地市场拿地溢价率最高不曾超过300%的纪录，抢得大兴区亦庄地块。随后，远洋地产再次以40.8亿元单价纪录勇夺“大望京”地块，刷新了当时北京单价地王的最高纪录，直接推动了国资委下达央企“退地令”，并成为了“国十条”出炉的直接触因。
不过有业内人士表示，对于远洋地产级别的企业而言，全年补充土地仅为计划的7%，实在难以理解。而与此同时，关于远洋地产资金链的疑虑也就随之而来。而早期相对激进的拿地方式，确实给远洋地产带来了负债率的升高。据公司半年报显示，截至2013年6月30日，远洋的负债总值约920亿元，负债率69.5%，即使算上近期补充的30亿现金流，在没有土地补充的情况下，其负债总额依然处于较高位置。利润方面，虽然销售总额较去年同期有较大幅度增加，但是毛利基本没有太大变动。公告显示，截至2013年6月30日，毛利润为21.87亿元，而这个数字去年为20.58亿元。
“早前远洋地产就是在央企背景下发展起来的，而且发展得很不错，后来央企资金撤出，就开始走下坡路，可能背靠央企的便利，才是远洋地产惯有的发展模式。”21世纪不动产上海区域市场研究中心研究员罗寅申认为，央企大股东持股比例高的企业，资本市场给予的估值大多远远高过大股东持股比例低的央企与民营房企。前者的PE(市盈率)与PB(市净率)大多分别比后者高出100%与50%以上。
因此，有分析认为，此次配股，增厚远洋地产的央企色彩是其战略性选择。另外，相对于外界猜测的，远洋地价配股大股东是以损害中小股东利益为代价的说法，黄韬认为，如果从单一事件及短期来看，确实如此，但是从长远的发展来看，“对中小股东一定是一个利好，所以应该不存在损害利益的说法。”
地王项目去化慢 存货高达828亿
而对于远洋地产来说，引入中国人寿和南丰集团的另一大意义就是在存货高企、负债总额压顶的情况下，放慢拿地步伐的时候，不仅补充了现金，又获得了相应的土地储备。
据悉，当年远洋地产的激进拿地后遗症至今无法消化。截至时代周报记者发稿时，远洋地产公告显示，除远洋?万和公馆外，远洋?天著等老盘继续推售，远洋地产并无纯新盘推盘的计划。申万证券分析人士认为，远洋地产目前存在的地价大涨背景下补地难的问题仍然没有办法解决。
2009年以来，远洋地产先后拿了几块高价地，甚至在2010年因此成为调控舆情所指的头号房企。这几个项目进入开发周期后，对远洋地产的毛利润率与盈利显然是一个打击。
以远洋备受争议的两幅地块为例，据悉，去年底，远洋地产曾给万和公馆定下了4亿元的销售任务，但由于市场不景气没有入市而放弃。今年，远洋为该项目确定的销售任务为20亿元，今年上半年，该项目的协议销售额已达26.17亿元。
相比远洋?万和公馆来说，位于大兴区的远洋·天著项目的签约状况今年就远不尽如人意。2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王，折合楼面价18000元/平方米。时隔近两年，2011年9月，地王项目“远洋?天著”正式入市。根据公开数据，该项目两期共推出142套房源。该项目第一次拿证成交套数为44套，而第二次拿证成交的套数仅为8套。今年上半年的协议销售额仅为6.53亿元。
从销售面积来看，今年上半年，远洋万和公馆售出可售楼面面积4.78万平方米，均价54700元/平方米；远洋·天著售出可售楼面面积2.22万平方米，平均销售价格29300元/平方米。另据公告透露，远洋·万和公馆可售总楼面面积19万平方米，远洋?天著可售总楼面面积大约38.5万平方米，从售出及可售面积两个数字对比后发现，远洋?万和公馆的去化率只有25%；远洋?天著的去化率仅有5.8%。
而从远洋地产的半年报可以看出，其发展中物业724亿元，已经落成待售物业104亿元，存货价值高达828亿元，这对于远洋地产的资金来说将是极大的考验。 | 
