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北京商报记者也了解到，全国性开发商在不同区域开发，土地增值税交到各地而不是交到母公司所在地，汇总报表在母公司，母公司税务局不会知道它应该交多少土地增值税，除非把几百个项目跑齐了，才能了解哪个土地增值税交了，哪个没交。
据了解，土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。
专家表示，开发商是商业动物，说不上好，也说不上坏，作为与其他行业相似的商业企业，不能以道德标准去指责，如果具备合理避税的条件，房企钻空拾漏，亦无可厚非。尤其对于上市房企，财务透明度较高、审计较为规范，严重违法的可能性较小。
但上述税收专家也表示，由于土地增值税计算方法较为复杂、征收时间跨度大，且清算条件较为单一，造成税务部门征缴的难度较大。在实操层面，可能存在一些企业为了拖欠税款拖延项目进度，比如项目销售进度快达到85%时故意暂停，导致税收一直难以征缴。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江也表示，当前的税制安排和有关土地增值税的征管方式给了地产商一个递延缴纳的机会，甚至被视为地产商的一种税收筹划行为。地方政府希望预留税收增长空间，而土地增值税就成了其中一个可以在现行税制下被“操控”的税种。
税务总局承认，土地增值税目前还面临着一些困难和压力，主要反映在由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
风波影响
中央或将着力治理房地产乱象
由此看来，即使情况并不是央视报道的“全国各类房地产企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿”，但当前的土地增值税制度存在缺陷也是不争的事实。
对此，上述税收专家表示，由于土地增值税实行四级超率累进税率，且与项目的销售额挂钩，所以很难改变清缴结算的征收方式，但可以改变现有一次性的预征制度，改为每年预征一次。他具体解释道，“可以根据项目该年的销售额，每年预征一次，最后清缴的时候再多退少补，这将改变现行制度中企业故意拖延的问题”。
房地产业内有声音认为，央视的“点名”可能也预示着未来一段时间，中央虽然不会在市场调控方面明显加码，但却会着力治理房地产乱象、规范市场秩序。
回顾近几年，围绕土地增值税国税总局多次出文件、下通知要求各地税务局从严征收、清算，包括今年的“国五条”也提到了要落实土地增值税的征收，达到了不厌其烦、苦口婆心、声色俱厉的程度，虽然也取得了一些效果，但总体上仍不甚理想。
据三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求：按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理；加快房地产税立法并适时推进改革。
专家表示，作为一个重要税种，土地增值税的征管、立法与改革也是未来趋势。从建立房地产长效机制的角度分析，税收是重要组成部分，土地增值税具有调节功能。未来土地增值税的落实，还在于地方税务局，一方面应端正态度、积极有为；另一方面要加强与房管、土地部门的协作，建立信息共享机制，尽可能及时地进行项目清算。
朱中一则认为，税收的方向标志着房地产今后的发展方向，十八届三中全会明确健全房地产税的立法，而且税收是法定原则，这种改革方向是进一步需要解决的。将来在房产税上也有这个问题，怎样开征房产税，土地征收税、企业所得税之间有没有重叠，这类问题都需要考虑。 | 
