在餐饮行业掘得第一桶金的周林,6年前从县西巷泉乐坊商业街购买了一套115平米的商铺,“本来以为栽下了一棵‘摇钱树’”,周先生调侃的告诉记者。“现实与之前的理想差距遥远,4万5千多一平米的铺子,总价520多万,目前年租金13万。收回成本得40年,这次投资是我最失败的一次”。
“不过我的铺子情况算是比较好的,很多业主买了以后,商铺就一直闲置,等于资金都沉淀在上面了,没有任何收益”,周林说。
投300万年租6万 散售商业运营成老大难
记者来到位于泉城路北侧的县西巷,现场看到,目前泉乐坊商业街经营比较凌乱,主要经营服装、餐饮、饰品和婚纱摄影等。从事服装生意的王茜告诉记者,目前泉乐坊商业街空置率大约在五成左右。其中一层铺有五六十家,空置铺大约有二三十家。
王女士告诉记者,泉乐坊商业街多年来商业氛围一直不好,多数经营者生意不太好做,商铺每半年或者一年就会换一拨业主,“这也造成了铺子不好出租,空置率居高不下,即使出租房东的租金也涨不上去。”
记者联系到了王女士的房东吴云先生,他告诉记者,“自己的铺子59平米,现在年租金只有6万元,按照目前的租金,收回成本遥遥无期。”
吴先生表示,“当初开发商把商业街的铺子出售以后,没再统一进行招商管理运营,导致该商业街商业缺乏人气,尤其是进入冬季后,基本上少有顾客光临,不少门店的营业额经常为0”。
从事商业地产研究的刘明告诉记者,“商业如果想成功,必须统一运营,恒隆广场、和谐广场、中海环宇城等几个商业综合体做的比较成功,除了这些公司大都有成功的经验外,主要还是依靠统一的招商、宣传和管理。
今年9月底,济南南部中海环宇城开业,如今开业近2个月,记者再次来到中海环宇城。从事餐饮的李丽告诉记者,自己的铺位18个平米,首月营业额就突破了10万,去掉房租、材料费、人工费和水电等,利润超过了50%。
而开业多年的万达广场,餐饮做的非常成功。肖明在万达开了一个小零食店,“从开业以来,基本上每月营业额很少低于6万。”
泉城路世茂推散售模式 投资回报存风险
限购政策出台后,不少投资者将目光投向商业地产,其中不乏像周林这样的人,出手时干脆,无回报时后悔。
据了解,除了泉乐坊商业街等项目采取散售模式外,其南侧的世茂国际广场目前在推街区式商业也采用了散售模式。
记者来到项目销售处,一位销售人员告诉记者,目前在售商铺价格大约在7万到8万,面积为40到1000平米。他指给记者,一套100平米左右的商铺大约850万,“我们这里最小的40平米铺,总价也需要300万。
对于该商铺的投资回报,周林算了一笔账:“世茂国际广场在售街区式商业和泉乐坊商业街的零售模式一致,而且同处泉城路商圈,整体气候一致,按照目前世茂价格,100平米铺子需要850万左右,参照目前该区域的租金水平,20万就是一个门槛,这样也需要40多年才能回本,考虑到租金递增,至少需要20年。”
对于记者的投资回报质疑,世茂国际广场的销售顾问不以为然,“投资都是有风险的,没有风险的投资也轮不上我们啊”。
刘明表示,“商业街不同于社区底商,风险较大。一旦散售后没有统一运营管理,很可能经营不起来,就会带来大量商铺空置,相比于低收益风险更大。目前来看,全国上下都不例外,包括潘石屹的SOHO中国”。
他告诉记者,“随着城市扩容,人口外流,城市区域中心逐渐增多,像洪家楼商圈、高新区商圈、和谐广场商圈、经四路商圈等区域中心,分散了越来越多的人流和购买力,从某种程度上来说,泉城路的影响力和商业会越来越被弱化,中心商业的价格高企,还是存在巨大的投资风险。” |
