“组合拳”取代行政调控 楼市步入稳健的发展期

一位接近中国房地产评估协会的业界知名人士介绍，目前与房产税有关的评估技术已经完全解决，房产可以达到快速批量评估，为房产税征收扫清评估技术障碍。

一个值得关注的现象是，上海(楼盘)已经出现部分高端物业业主抛售物业的情况。“很大一部分是因为政策预期的变化。目前的政策环境让他们感到了出手时机已经到来。不过，由于新政很多处于文件阶段，我们预测短期内不会对楼市造成直接影响。”一位房地产中介称。

房产税除了有刺激存量房入市的作用外，更本质的作用是解决地方政府的土地财政依赖。对于地方财政收入问题，《决定》中还有一处值得关注，即“推进城市建设管理创新。允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这或许是房地产企业另一个商机的到来。

和房产税同样重要的另一个房地产业“组合拳”是城镇化战略，以及与之相关的土地改革，其基本可以概括为：通过户籍制度和社会服务资源的改革，推进农业转移人口市民化。同时赋予农村集体土地更大的商业运营权利，增加农民财产性收入，拉动农民消费市场。

在增加农民财产性收入方面，《决定》称，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。另外，未来将改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

而土地作为全社会最重要市场要素之一，在《决定》中也被单独重点提及，即建立城乡统一的建设用地市场：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。同时从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。

“上述表述内容极其丰富。比如它对未来城市建设和发展机遇给了区域性描述，一些小城市因落户限制的打开有望出现一波房地产需求。另外，集体土地与国有土地同价同权，则为那些拥有集体土地使用权企业的资产升值打开巨大想象空间。”一位房地产界人士称。