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多样化的退出机制
在此背景下，经济技术开发区管委会发布“新规”，对未达到法定收回条件的闲置、低效利用工业用地，建立土地收储资金制度，采取有偿收回、权益保留等多种途径处置利用，引导用地单位退出土地。
朱振波认为，这是未来土地集约利用的一大方向，“根据联东U谷数十年运营产业园区的经验来看，产业园区在挖掘存量方面存在很大潜力”。
在产业园区发展早期，为了经济的快速发展，把土地资源快速推向市场，政府会将土地零星给到一家企业，由企业自己建设园区。但是在这个过程中出现很多问题，如土地利用强度不够、服务配套不齐全、企业生命周期结束后造成土地资源浪费等现象。
根据公开数据，工业用地量约占地方土地总量的1/4-1/3，超过了世界发达国家工业用地占非农用地20%的平均水平。
目前来看，开发区普遍的情况是，20%的土地产生了80%的需求。换句话说，80%的土地产生的是低效的税收，或者无效的税收，资源没有有效产出。
据了解，工业用地目前使用年限是50年，而大部分产业生命周期都短于50年，但由于利益机制存在，企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，由此影响了土地节约集约利用和产业更新换代。
不过，弹性地价机制也存在诸多挑战。浙江一位中小企业主介绍，土地年限结束后到底以什么方式、什么价格续租，还不清楚。企业可能会担心政府存在多次“剪羊毛”的可能。
另外，此前50年的工业用地，虽然前期的一次性投入，但在一段很长的时期内，不用考虑固定资产对于企业运营的影响，一旦企业无法达到政府的税收要求，或者无法承受20年后的地价，后续退出时，前期的物业价值如何折算，仍不清晰。
朱振波也介绍，很多企业为了扩大流动资金规模，往往使用固定资产进行贷款。一旦土地使用年限缩短，物业价值将不得不按照土地使用年限被加速折旧。
上述经济技术开发区管委会人士介绍，这也是后续开发区探索解决盘活园区存量用地的重点，也是难点问题。
值得一提的是，根据国土部日前公开的《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿），未来化解用地需求矛盾上，将以提高存量用地比重为主。与此同时，土地节约集约利用的目标和政策措施亦将纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。
“在此背景下，诸如北京经济技术开发区等产业园区在土地弹性出让制度的探索，有望在完善后，加快推广。”朱振波如是说。
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