潜在需求仍大 地产调控关键是要解决结构性矛盾

当前一段时间，房地产行业发展过程中暴露出的诸多问题被广泛讨论，笔者认为，当前房地产行业的问题主要是结构性矛盾，而不是潜在总体需求不足造成。

潜在需求依然巨大

对房地产行业的潜在需求进行合理预估，首先要理解我国住宅市场的总体发展目标。住建部在2004年发布的《全面建设小康社会居住目标研究》中，有清晰并且非常合理的论述。该报告提出，到2020年，“城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米”，并且“居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，居住区服务质量优异，社区公共服务便利”。这一目标结合了世界很多国家的发展经验，且综合考虑了多项指标，应当说对于地产行业的发展有很好的指导意义。

依据该目标，我们可以对我国住宅地产的需求进行简单估算。首先是需求量。2020年我国的总人口应保持在14亿人左右，而城镇化率会由2012年底的52.57%提高至60%左右，因此城镇住宅的总需求至2020年按建筑面积算大约是294亿平方米；其次是存量。徐滇庆曾对我国住宅存量作过比较详细的分析，得出的结论是2011年底城镇住宅存量为126亿-137亿平方米之间，假设城镇住宅实际使用面积约为建筑面积的75%，则2011年底按建筑面积算我国已拥有168亿-183亿平方米的住宅存量。根据国家统计局的数据，2012年初至2013年6月末，住宅商品房累计竣工面积10.65亿平方米，因此至2013年6月末我国城镇住宅的存量按建筑面积算应该约为178.65亿-193.65亿平方米。另外，截至2013年6月末全国还有40.35亿平方米的住宅商品房处于施工状态。

综合需求量、存量、施工面积三方面因素，要达到2020年目标，我国城镇住宅按建筑面积算还有60亿-75亿平方米的缺口。虽然其他产权类型的新竣工住宅会减少一部分缺口，但是考虑到住宅每年2%左右的折旧率及大量改善性的住房置换需求，实际上住宅市场潜在的缺口应当更加大。要填补这个缺口，在2020年之前我国平均每年还需增加10亿-13亿平方米的住宅。

与推算出的缺口相比，近几年我国每年新开工的住宅商品房大约有13亿-14亿平方米，每年竣工的住宅商品房大约有7亿-8亿平方米。因此从供需趋势来看，房地产行业在可预见的未来，再进一步加快发展或者迅速崩溃，都不符合我国城市化对于住宅建设预定的目标，比较合理的业态是继续稳步保持当前发展势头，并逐步减少每年的新开工面积，直至达到住宅市场供需平衡点。

结构性矛盾突出

尽管潜在需求依然十分可观，但当前房地产业可以说是问题重重。追根溯源，绝大部分都不是由总量矛盾造成的，而是源于行业内部各种结构性的突出矛盾。要合理发展房地产业，重点是分析并解决最为关键的若干个结构性问题。