资金饥渴在香港上市 景瑞地产盈利能力也被存疑

house.fjsen.com        2013-11-08 14:50        来源:经济参考报        我来说两句

对于未来景瑞地产的前景,上述房地产行业人士表示,景瑞地产虽然IPO成功,但未来盈利前景仍值得担忧,一方面,并不是上市成功就意味着能获得融资,另一方面,景瑞地产在地方布局多是一个地方一两10月31日,上海景瑞地产集团股份有限公司(以下简称景瑞地产)以4.45港元的公开发行价正式登陆港交所,融资额约为13.16亿港元,成为今年第四家在香港主板IPO的内地房企。

值得注意的是,景瑞地产虽是上海老牌房企,但却未能在上海等一线城市站稳脚跟,反而项目多在风险较大的二三线城市。在中国房地产调控局势不明朗,泡沫高企的情况下,景瑞地产高负债、低利润率的营运模式颇受诟病,其盈利能力也被怀疑。

高负债+低利润率

招股书显示,在景瑞地产此次公开发售的3.13亿股股票中,10%于香港公开发售,90%为国际配售。

“景瑞地产战略是深耕长三角,运用于市场成熟、需求旺盛的南京、苏州、杭州、宁波及绍兴收购面积为10万至40万平方米占地的新项目或开发用地,此外,天津、重庆也是公司未来的战略布点。”景瑞地产有关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示。

招股书同时显示,由于资金紧张,景瑞地产近年信托融资频繁。截至2010年、2011年及2012年12月31日以及2013年6月30日,景瑞地产借款总额分别为人民币29.78亿元、39.66亿元、39.82亿元和46.65亿元。其中通过信托融资款额分别为6.1亿元、7.49亿元、11.45亿元和22.35亿元,占同期借款总额超30%。

仅2012年至今,景瑞地产就进行了12次信托融资。截至2013年6月底,景瑞地产通过信托融资筹得的资金达到22.34亿元,占到同期借款总额46.65亿元的47.9%。

“信托融资成本在房企融资渠道中偏高,房企不是资金紧张一般不会选择。”一位房地产行业人士在接受《经济参考报》记者采访时表示,银行融资利率在7%左右,而目前房地产信托融资成本一般在14%-15%左右。

值得注意的是,景瑞地产信托融资成本甚至高于业内平均值。资料显示,2012年7月,景瑞地产通过国投信托及陆家嘴国际信托取得的两笔资金的融资成本更是分别高达17.5%和18%。

上述人士表示,信托的融资成本主要和融资方的实力、项目的基本情况等方面息息相关。“目前房地产信托的融资成本一般在14%-15%左右,17%-18%的融资成本则有些偏高。而选择高于同期成本融资,也从另一方面证明该房企的缺钱程度。”

的确,景瑞地产净负债率高企,已连续三年经营性现金流为负。数据显示,公司净负债率从2010年底的86.6%上升至2012年底的129.1%,今年6月底,这一数据进一步狂飙到172.9%。

与此同时,令人担忧的还有景瑞地产的销售数据以及不断下滑的毛利率。今年上半年,景瑞地产的收入为12.27亿元,仅占去年全年收入40.58亿元的约三成。而从景瑞地产近年利润来看,毛利率从2010年的37.4%,到2011年的31.6%,到2012年的22.1%,再到截至2013年6月30日的21.4%。而净利润率更是从2010年的13.3%下滑至2012年调整后的6.4%,下滑超60%。

对此,景瑞地产上述负责人解释,公司近两年利润下滑主要是因为产品结构和地域不同引起。“此前利润结转是别墅型项目,现阶段是公寓型项目,另外,此前项目多在上海,而现阶段则在长三角其他区域。”

对于利润落差过大,上述负责人表示,公司上市后,融资成本会相对可控,因此,景瑞地产未来项目利润目标将尽量控制在一个较为稳定的数字。

责任编辑:肖月青
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