叶檀：房地产正经历大考 房地产泡沫可能被夸大

据10月12日媒体报道，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭表示，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，大概为基准利率的8.9折。从目前银行的报价估计，今年11、12月份的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。

从85折到95折，看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元，上升到95折，则每月增加500元左右。增加的500元钱，作用是使购房者的心理预期发生变化，让他们摆脱房价上涨预期。

在房贷利率上升的背景下，中国的房地产价格还在上升，迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。搜房网的数据显示，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长了54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%；北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量（如重庆、南京及杭州）也十分火爆。

目前房地产货币大考尚未结束，我们无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是，如果房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。

谁也不知道中国民间到底有多少资金，因此没有人知道这次货币大考的时限有多长，才能测量出中国房地产的泡沫底线。

到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置，而民间资金量之大可能超过我们的想像。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。