叶檀：房地产正经历大考 房地产泡沫可能被夸大

中国房地产正在经历大考。

这次没有用行政控房手段，而是采用货币挤压手段。从第三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。据新华社电，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。

无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。

我国目前仍然实行稳健的货币政策，也就是说保持货币增量不动，对于负债与投资拉动的行业，这不是个好消息，显示实际债务成本上升。根据央行10月14日公布的今年前三季度金融数据，9月末，广义货币（M2）余额107.74万亿元，同比增长14.2%，比上月末低0.5个百分点，比上年末高0.4个百分点。9月末，人民币贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，比上月末高0.2个百分点，比上年末低0.7个百分点。前三季度人民币贷款增加7.28万亿元，同比多增5570亿元。

央行收紧信贷，靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期多2.24万亿元。在8月份的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月份社会融资规模回落至1.40万亿元，分别比上月和上年同期少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。

情况没有那么糟糕，挤压货币水份以温水煮青蛙的方式进行，波澜不惊。房贷继续审核，只是审核发放周期加长到几个月；首套房优惠利率继续存在，只是优惠门槛提高打折幅度下调。