三季度全国多个城市楼市成交火爆，热点城市新房、二手房价格持续上涨，“金九”热度延伸至“银十”中上旬。不过在信贷收紧和限价等政策加码可能增加的背景下，地产经理人四季度的降价预期正在增加，四季度房价有望企稳。
“金九银十”热度延续
9月的楼市热度，在10月份得到了延续。国庆长假后，商品住宅成交强势反弹。全国40个大中城市在10月第二周商品住宅共计成交592万平方米，环比大幅增长136%，较2012年周均成交水平增长25%。各线城市均较上周增长了1倍有余，其中一线、二线及三四线城市涨幅分别为153%、143%、125%。
截至10月15日，全国楼市在2012年市场复苏的情况下继续升温，54个城市的年内总成交量达到了233.36万套，同比上涨幅度达到了16.5%。其中一线城市上涨幅度达到了18.8%，全年总成交量有望突破300万套。
而国家统计局公布的数据也显示，三季度以来房地产投资和开工面积都在稳步回升。今年1-9月全国商品房投资累计增速为19.7%，较1-8月略有回升，当月同比增长22.3%，为今年以来次高水平，新开工面积累计增速为7.3%，比上月提高3.3个百分点，当月同比大幅增长41.3%，仅次于今年7月增速水平。
销售方面，1-9月份，商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点。房企资金流方面，前9个月房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%。在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10297亿元，增长45.8%。
在这样的情况下，就连一向看跌中国楼市的美银美林都发表报告力挺中国房价，其近日发表报告表示，由于预期未来数年内地的经济增长都将介于7%至8%之间，计入通胀因素后，估计内地房价每年将上升10%。该行同时称，中央有望继续维持紧缩的房地产调控政策，并进一步扩大房产税试点范围。
四季度房价或企稳
然而由财经网和克而瑞研究中心联合发布的房地产经理人信心指数却显示，在经历了第三季度的大幅冲高后，开发企业经理人对四季度的信心出现回落。四季度的房地产经理人信心指数为60.02，环比小幅下降0.84点。
“在我们看来，经理人对行业信心出现下降的原因，一是房价上涨、信贷收缩下，刚需产品将面临降温，因为刚需群体对价格的敏感度更高，释放绝不可能是无限制的；二是限价政策收紧的可能性增加，中高端项目或将遇到政策压制。随着2013年即将进入尾声，重点城市的房价控制目标将面临考核大限，这些城市客观上都有政策面调整的可能性。温和的做法可能是地方政府在项目预售证审批环节限制高价项目入市，而更激烈的做法将是在执行层面上对限购政策进行加强。”中国房产信息集团分析师潘绍之对新金融记者表示。
根据报告，表示会在三季度提价的受访房企占比为46.15%，为2013年以来的最低值。自2013年年初开始，持续下跌了近一年的降价意愿在四季度出现了反转，有小幅降价意愿的企业占比由三季度的2.81%提高到7.69%，而有大幅提价意愿的企业也由三季度的10.63%大幅下跌至1.92%，市场价格方面在近半年的持续乐观后，降价预期再度回升。
这一方面是由于今年一季度以来持续向好的市场成交，使银行房贷额度被提前透支，在贷款额度不足的情况下，当前大多数银行开始收紧个贷，从严审批条件、上浮首套房贷利率也已纷纷出现，并使得刚需、改善性购房者的支付能力出现下降，企业的涨价预期有所回落；另一方面则是在年终业绩压力的逼迫下，为了兑现对投资者的承诺，部分业绩一般的企业不得不以低价跑量来加速项目去化，抢占市场空间。
历史数据显示，四季度为全年供应高峰，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。作为楼市传统推盘旺季，过去五年重点城市四季度新增供应占全年三成左右，与三季度基本持平。预计四季度，新增供应仍将会延续历年趋势，达到全年高峰，但由于今年三季度基数较高，预计环比持平的可能性较大。此外，四季度，龙头企业为巩固行业地位、多数企业在高周转经营模式下均将加大推盘力度，以推动供应量呈现季节性高峰。
四季度增大的供应量，能够有力缓解当下楼市的供需矛盾，有利于房价稳定。业内人士表示，展望四季度，经济弱复苏背景下货币环境和房地产调控政策趋稳，季节性规律和企业高周转策略推动供应高位运行。在宏观环境平稳、推盘加大的背景下，成交量将继续回升。
预计四季度，宏观经济弱复苏局面仍将持续，经济结构调整和转型升级是中央更看重的方面，货币政策、房地产调控等宏观政策的取向仍将以稳为主。在房地产业短期走势预期向好的同时，随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性，明后年的市场将逐渐回归理性。
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